בטוחות של משקיעים זרים ברמת החקיקה

שוק הנדל"ן של דובאי אמנם צעיר, אך מאוד מאופיין בשקיפות וארגון, ומקנה למשקיעים הזרים זכויות ברמת החקיקה.

RERA Real Estate Regulatory Authority, הרשות הרגולטורית על הנדל"ן, נהנת מאוטונומיה תקציבית וסמכות משפטית בכל נושא הנדל"ן ומקנה בין היתר, זכויות למשקיעים הזרים בעת רכישה מקבלן במהלך הבניה. 

להלן חלק מהבטוחות הקיימות עבור משקיעים בתהליך הרכישה:

  • כל פרויקט נדל"ן בדובאי חייב להיות רשום עם RERA ואת התשלום עבור הרישום, כ-150,000 דירהם, יש לשלם בזמן הגשת הבקשה לרישום הפרויקט. המשקיע יכול לבדוק ישירות את פרטי הרישום של הפרויקט, באתר האינטרנט של מחלקת הקרקעות של דובאי DLD Dubai Land Department בכתובת www.dubailand.gov.ae. אי רישום פרויקט הנדל"ן עם RERA, או ניהול פעילות פיתוח ללא רישיון, עלול להוביל לקנס או לסנקציות פליליות בהתאם לחוק הנאמנות (חוק מס' 8 מ-2007 הנוגע לחשבונות נאמנות של פיתוחי נדל"ן בדובאי, 'חוק הנאמנות').

  • כדי להבטיח את השלמת הפרויקט, הקבלן חייב לעמוד בתנאים הבאים: על היזם להיות הבעלים של 100% מהקרקע השייכת לפרויקט. היזם חייב גם להפקיד לחשבון הנאמנות מקדמה של 20% מעלות הבנייה כערובה בנקאית, או להשלים 20% בנייה לפני המכירה. 10% מסך הבניה נשמר בחשבון הנאמנות כשנה לאחר מסירה, על מנת לוודא שלקבלן מספיק משאבים לתקן כל ליקוי שיכול להתגלות אחרי.
  • בדומה לחוק המכר בישראל, יזם שמתכוון למכור יחידות במהלך הבנייה, נדרש לפתוח חשבון נאמנות נפרד לפרויקט עם סוכן נאמנות (בנק או מוסד פיננסי) המוכר על ידי ה-DLD, בהתאם לחוק הנאמנות. כל הסכומים שהתקבלו על ידי רוכשי צד ג'  מופקדים לחשבון הנאמנות בלבד. הסכומים שהופקדו בחשבון זה יוקצו אך ורק לבניית פרויקט הפיתוח והסדר תשלומי מימון הפרויקט. כל מפתח נדרש להירשם במערכת RERA TAS, שם עליו לרשום את כל העסקאות הפיננסיות.

    יש לציין את פרטי מספר חשבון הנאמנות של הפרויקט בהסכם המכירה והרכש בין היזם למשקיע, ויש להפקיד ישירות את כל הכספים שהתקבלו מהמשקיע בחשבון הנאמנות המיועד לפרויקט. יתר על כן, המשקיע יכול לבדוק ישירות את הפרטים של סוכן חשבון הנאמנות וכן את מספר החשבון באתר האינטרנט של DLD או באמצעות היישום 'Mashrooi' שהושק על ידי DLD. היישום מפרט את כל היזמים הרשומים בדובאי, יחד עם רשימה של כל הפרויקטים ופרטים חשובים כגון מצב הבנייה של הפרויקט הספציפי, פרטי חשבון נאמנות וכו'.

  • הכספים משוחררים מחשבון הנאמנות אל הקבלן בהתאם להתקדמות הבניה, אך, להבדיל מישראל, הרשות הרגולטורית היא זו שמפקחת על התהליך – כלומר, בכל רגע נתון, ניתן להכנס לאתר הרשות ולראות באיזה שלב נמצא כל פרויקט בדובאי.

  • אתר האינטרנט של DLD מציע שירות מעקב אחר מצב הפרויקט, המאפשר למשקיעים לעקוב אחר המצב הנוכחי של השלמת הפרויקטים הנדל"ניים בדובאי על ידי הזנת פרטים של מספר הקרקע, מספר הפרויקט או שם הפרויקט. היישום החכם Mashrooi מכיל גם את שירות מעקב מצב הפרוייקט.
  • יש לציין את תאריך ההשלמה הצפוי בהסכם המכירה והרכש בין היזם למשקיע, ותנאי ההסכם צריכים לטפל בסוגיות הקשורות לעמידה של היזם בציר זמן זה. אך זה נפוץ ומאוגד בחוק שהיזמים יוסיפו תקופה נוספת בהסכם, עד 12 חודשים נוספים מתוך תאריך ההשלמה הצפוי, כדי לקחת בחשבון כל עיכוב בלתי צפוי בהשלמת הפרויקט.
  • במידה והקבלן אינו יכול להשלים את הבניה מסיבה זו או אחרת, הרשות היא שתדאג למצוא קבלן חליפי ולהשלים את הפרויקט. כלומר, הערבות היא של המדינה.
  • לאחר תשלום המקדמה ודמי הרישום 4%, מתבצע רישום הנכס במאגר הרשות Oqood – שלב זה חשוב מאוד כדי להבטיח שהרכישה נרשמת ברשויות הממשלתיות. לאחר השלמת רישום זה, מקבלים את שטר Oqood המונפק על ידי מחלקת הקרקעות של דובאי, שטר זה מאפשר להשכיר ולמכור את הנכס. שטר הקניין הסופי מתקבל כאשר שולמו כל התשלומים.
  • לרשות המשקיעים הזרים קיים מרכז בוררות Rent Disputes Settlement Centre RDSC ליישוב מחלוקות שכירות. לענייני קבלנים קיים בית דין יעודי לרכוש Dubai Property Court. לבית דין זה יש סמכות שיפוטית על כל סכסוכי הרכוש למעט אלו שלא נכללו בהתאם לחוקים או לצווים אחרים. בהתאם למהות וסכומי המחלוקת, קיימים פורומים רבים לישוב מחלוקות לפני הפניה לבית משפט. 

גילוי נאות – אנו לא עורכי דין, אין לראות בנ"ל יעוץ משפטי או כל יעוץ אחר. הכתוב למעלה מובע למטרות אינפורמטיביות בלבד על סמך הפרשנות שלנו לחוקים של דובאי. ליעוץ משפטי אנא פנו לעורך דין. 

נערך ב-22 לינואר, 2021.