זכויות וחובות של משקיעי נדל"ן בדובאי

שוק הנדל"ן של דובאי הוא מהמוסדרים והשקופים ביותר באזור. חוקי השכירות של הסוכנות לפיקוח על נדל"ן (RERA) מסדירים את הזכויות וההתחייבויות של הדיירים ובעלי הדירות בדובאי.

RERA היא הזרוע הרגולטורית של מחלקת הקרקעות של דובאי (DLD). היא קובעת מדיניות ומגישה תוכניות למגזר הנדל"ן של דובאי כדי להגביר את ההשקעות הזרות וליישב מחלוקות בין דיירים ובעלי בתים. ל-RERA יש עצמאות מנהלית, היא נהנת ממערכת פיננסית משלה ובעלת סמכות משפטית מלאה להסדיר את הנדל"ן של דובאי ולהציע מסגרת משפטית שקופה ויעילה למשקיעים בינלאומיים. 

חוקי RERA החלים על חוזי שכירות בדובאי

כשמדובר בחוק השכירות RERA בדובאי, ישנם ארבעה חוקים עיקריים שיש לזכור:

  • חוק מס' (26) מ-2007: חוק זה מסדיר את היחסים בין בעלי בתים ודיירים בדובאי.
  • חוק מס' (33) מ-2008: חוק זה תיקן סעיפים מסוימים בחוק מס' (26) מ-2007, וחל גם על יחסי בעל הבית-דייר בדובאי.
  • צו מס ' (26) של 2013: חוק זה הקים את המרכז ליישוב מחלוקות שכר דירה (RDSC), אשר מטפל בכל סוגי סכסוכי השכירות בדובאי.
  • צו מס ' (43) של 2013: חוק זה במיוחד חל העלאת שכר הדירה בדובאי.

תנאי חוקי השכירות RERA בדובאי

במסגרת החוק ויסות מערכת היחסים בין בעלי בתים ודיירים באמירות של דובאי מס ' 26 של 2007, יש פרמטרים חוזיים ספציפיים המבטיחים תפקוד חלק של שוק הנדל"ן להשכרה בדובאי.

על-פי סעיף 4 לחוק (33) מ-2008, חובה על הדייר או בעל הבית לרשום את חוזה השכירות עם הסוכנות הרגולטורית לנדל"ן (RERA) באמצעות EJARI, מערכת מקוונת לרישום חוזי שכירות. פעולה זו מבטיחה כי היחידה לא מושכרת פעמיים בו-זמנית. מערכת רגולטורית זו הוקמה כדי להגן על זכויותיהם של כל המעורבים בעסקאות השכרה, תוך הפיכת מסמכי חוזה השכירות לניתנים לאכיפה על פי חוק.

סעיף 6 לחוק 26 השכירות של RERA מ-2007 קובע כי אם פג תוקפו של חוזה השכירות והדייר ימשיך לגור בנכס ללא התנגדות מבעל הבית, תקופת השכירות תורחב באופן אוטומטי לאותה תקופה או שנה אחת (הפחות מבינהם), באותם תנאים.
 
על פי סעיף 28  לחוק השכרת הנכס בדובאי, העברת בעלות על נכס לבעלים חדשים לא תשפיע על זכותו של הדייר בנכס.
 

תיקון תנאי החוזה

על פי סעיף 14 לחוק השכירות בדובאי, אם בעל הבית או הדייר מבקשים לתקן את תנאי החוזה, עליהם להודיע לצד השני לפחות 90 יום לפני תאריך התפוגה של החוזה.

לפיכך, אם בעל הבית או הדייר מבקש לבצע שינויים כלשהם בסכום שכר הדירה ובקביעות החוזה או לכלול/לא לכלול סעיפים כלשהם, עליהם להעביר זאת שלושה חודשים לפני פקיעת חוזה השכירות.

סיום חוזה השכירות בדובאי

סעיף 7 לחוק השכירות RERA בדובאי קובע כי לא ניתן לסיים באופן חד-צדדי הסכמי שכירות תקפים על ידי דייר או בעל בית, אלא אם כן הוא מוסכם על ידי שני הצדדים.

לפי סעיף 27, הסכם השכירות לא יפוג גם אם הדייר או בעל הבית ימותו. במקרים כאלה, יחסי השכירות מועברים ליורשים, ואם לא יחליטו לסיים אותה, החוזה יישאר בתוקף. היורשים, אם יבחרו בכך, חייבים לתת 30 יום או ימים שנותרו לתפוגת החוזה, מה שימשיך כהודעה מראש.

סיום מוקדם של החוזה

שימו לב! אין חוק המסדיר באופן ספציפי סיום מוקדם של  חוזי שכירות בדובאי. אם דייר רוצה לשבור את חוזה השכירות בדובאי, הוא צריך לדבוק בסעיף היציאה או סיום מוקדם בחוזה. אם סעיף כזה לא קיים, בעל הבית יכול לדרוש פיצוי על הפרת חוזה השכירות.

עליות בשכר הדירה בדובאי

סעיף 9 לחוק (26) מ-2007 מחייב בעלי בתים ודיירים לציין ערך שכר דירה מקובל הדדית במסגרת חוזה השכירות שלהם. זה לא ניתן להגדיל סכום שכר  דירה  לפני תום שנתיים מהתאריך החוזה המקורי.

כמו כל התיקונים האחרים בחוזה השכירות בדובאי, בעל הבית חייב להודיע לדיירים על כל עלייה מכוונת בשכר הדירה לפחות 90 יום לפני פקיעת החוזה. הדייר יכול לקבל או לסרב להגברת ההגדלה, עם הודעה של לפחות 60 יום לפני תאריך החידוש במקרה של סירוב.

אם שני הצדדים לא יכולים להגיע להסכם או הדייר רוצה לערער על העלאת שכר דירה לא הוגנת, הם יכולים להגיש סכסוך שכירות  במרכז יישוב סכסוכי שכר דירה.

כל העליות בשכר הדירה עבור נכסים בדובאי חייב להיות בהתאם צו מס '(43) של 2013. על פי חוק השכירות הזה בדובאי, יש מכסים שונים על העלייה המקסימלית בשכר הדירה, בהתאם לשכר הדירה הנוכחי של הנכס.

לדוגמה, חוק השכירות בדובאי קובע כי לא ניתן להעלות את שכר הדירה אם שכר הדירה הנוכחי של הנכס הוא עד 10% פחות משכר הדירה הממוצע של יחידות דומות, בעוד עלייה של 5% מותרת אם שכר הדירה הנוכחי הוא בין 11% ל 20% פחות משכר הדירה הממוצע.

סעיף 10 לחוק (26) מ-2007 מעניק את הסמכות הבלעדית לציין את אחוז העלאת שכר הדירה בדובאי לסוכנות הרגולטורית של הנדל"ן. בעלי בתים ודיירים יכולים להשתמש  מחשבון השכירות של RERA  זמין באתר הרשמי DLD כדי לגלות את אחוז העלאת שכר הדירה שהם זכאים.

חובות כלליות של דיירים בדובאי

הנה כמה כללי חוזה שכירות RERA עבור דיירים בדובאי לזכור בעת השכרת נכס באמירות:

  • סעיף 19: על הדייר לשלם את שכר הדירה המוסכם בתאריך היעד. כמו כן, הדייר אינו יכול לבצע כל תחזוקה, שיקום או ביצוע שינויים כלשהם בנכס, אלא אם כן בעל הבית מתיר זאת לאחר קבלת רישיונות רלוונטיים מהרשויות הרשמיות.
  • סעיף 21: בתום הסכם השכירות, מוטלת גם על הדיירת למסור את הנכס באותו מצב, למעט בלאי סביר.
  • סעיף 22: אלא אם בעל הבית והדייר הסכימו אחרת, האחרון אחראי לתשלום המסים והעמלות הנדרשים בשל המחלקות הממשלתיות הרלוונטיות.
  • סעיף 23: בזמן פינוי הנכס, דייר לא צריך להסיר כל שיפורים שנעשו, אלא אם הוסכם אחרת בין הצדדים.

חובות כלליות של בעלי בתים בדובאי

על פי חוק השכרת הנכס RERA, בעלי הבית בדובאי יש את ההתחייבויות הבאות.

  • סעיף 15: על בעל הבית לוודא כי הנכס שנמסר נמצא במצב טוב ומאפשר שימוש מלא לדייר באופן מלא גם על פי החוזה.
  • סעיף 16: אלא אם הוסכם אחרת, לכל תקופת חוזה השכירות, בעל הבית אחראי על תחזוקה, תיקון של כל תקלה, פגמים, בלאי שנגרם לדירה.
  • סעיף 17: בעל הבית לא יכול לבצע שינויים בנכס המושכר שיפריעו במישרין או בעקיפין לשימוש המלא המיועד על ידי הדייר.  
  • סעיף 18: בעל הבית חייב לספק לדייר היתרים רשמיים ו/או רישיונות הנדרשים לביצוע כל בנייה או תכנון מחדש של הנכס, במידת הצורך.

פינוי: הודעה לבעל הבית

לפי חוק מס' (33) מ-2008, הדייר אינו נדרש לספק כל הודעה לפני פינוי הנכס עם פקיעת החוזה. חוק מס' (33) מ-2008 הסיר את הדרישה ההכרחית בעבר לספק הודעת פינוי ל-90 יום לבעלי בתים בדובאי.

עם זאת, העדיפות  (אופציה) ניתנת  לתנאי חוזה השכירות הנוכחיים, דבר  שעשוי לדרוש תקופת הודעה ספציפית  במקרה של אי חידוש החוזה. במקרה שהדייר לא ציית לסעיף זה בחוזה, בעל הבית יוכל לדרוש פיצוי כקנס על אי מתן ההודעה הנדרשת.

בעת פינוי הנכס, בעל הבית נדרש גם להחזיר את הפיקדון לדייר, במלואו או בסכום שנותר לאחר ביצוע ניכויים.

חוק השכירות בדובאי בנוגע לפינויים

סעיף 25 לחוק מס' (26) מ-2007,שתוקן בחוק מס' (33) מ-2008, קובע כי ישנם מקרים מסוימים בהם בעל הבית יכול לדרוש פינוי הדייר לפני פקיעת החוזה:

  • הדייר לא מצליח לשלם את שכר הדירה בתוך 30 יום מהגשת ההודעה בכתב של בעל הבית
  • הדייר משנה את הנכס ללא אישור בכתב של בעל הבית
  • דייר משתמש או מאפשר לאחרים להשתמש בנכס עבור פעילויות לא מוסריות או בלתי חוקיות
  • דייר גורם או מאפשר לאחרים לגרום נזק או שינויים בנכס המסכנים  את בטיחות  הנכס
  • דייר משתמש בנכס למטרות אחרות מאשר מה הוא הושכר עבור
  • הדייר אינו עומד בתנאי חוזה השכירות או החוק בתוך 30 יום מזמן שהוגשה לו הודעה בכתב מבעל הבית
  • במקרים של נכסים מסחריים, בעל הבית רשאי לדרוש פינוי אם הדייר סגר את הפעילות העסקית למשך 30 ימים רצופים או 90 ימים לא רצופים מבלי לתת כל סיבה חוקית
  • אם הריסת הנכס נדרשת על ידי הישות הממשלתית לפיתוח עירוני של האמירויות

על פי כללי חוזה השכירות של RERA, בעל הבית יכול גם לבקש פינוי עם פקיעת חוזה השכירות אם:

  • בעל הבית מבקש לשחזר או להרוס את הנכס
  • הנכס דורש תחזוקה או שיפוץ משמעותיים שלא ניתן לבצע בזמן שהדייר מאכלס אותו
  • בעל הבית רוצה למכור את הנכס
  • בעל הבית רוצה להשתמש בנכס לשימושו האישי או אפילו עבור קרובי משפחתו מדרגה ראשונה.

במקרים כאלה, בעל הבית חייב לספק לצד השני 12 חודשים של הודעה בכתב באמצעות דואר רשום או נוניטריון ציבורי.

שאלות נפוצות

איך לפנות דייר בדובאי?

חוק השכרת הנכס בדובאי מגדיר נוהל ראוי לפינוי. כדי לפנות דייר בדובאי, עליך:

  • לוודא שסיבת הפינוי קבילה בהתאם לסעיף 25 לחוק מס' (26) מ-2007
  • להוציא הודעת פינוי כתובה ל-30 יום לדייר באמצעות דואר רשום או נוניטריון ציבורי
  • לקבל אישור פינוי על ידי RERA

קראו את מאמר הבלוג שלנו המוקדש לפינוי שוכר מדירה בדובאי .

מי אחראי על צביעה, בעל בית או דייר?

צביעת המקום נופלת תחת הפרמטרים של עבודות תיקון ותחזוקה. על פי החוק, על בעלי הבית להיות באחריות לבצע  עבודות כאלה, אלא אם כן הוסכם אחרת.

איפה אני יכול להתלונן על בעל הבית או הדייר שלי בדובאי?

במקרה שבו מיצתם את כל אמצעי הפתרון האפשריים, המוצא האחרון הוא להגיש תלונה RERA במרכז יישוב סכסוכי שכר דירה של מחלקת הקרקעות של דובאי. המשרד הראשי שלהם  ממוקם  בDeira.

גילוי נאות – אנו לא עורכי דין ולא מציעים יעוץ משפטי מכל סוג. אם אתם זקוקים ליעוץ משפטי, יש לפנות לעורך דין מוסמך. המידע שמובא כאן, אינפורמטיבי בלבד, ומבוסס על פרשנות שלנו למקורות רשמיים. להמשך קריאה באנגלית אנו ממליצים לעיין באתרים הבאים של מנהל הקרקעות של דובאי: 

https://dubailand.gov.ae/en/about-dubai-land-department/rules-regulations

ejari-online.com 

נערך ב-4 לינואר, 2021.