טרנדיים מרכזיים בשוק הנדל"ן של דובאי: Affordable Housing

אז מה זה Affordable housing בדובאי?

בשפה העברית המילה המקבילה אינה בעלת משמעות זהה. ל"דיור בר-השגה", או "דיור ציבורי" בארץ, הגדרה שונה ממה שנהוג במדינות מתקדמות אחרות. אצלנו היא מתמקדת בהתערבות ציבורית מכוונת ומנגנונים רגולטוריים להורדת מחירי הדיור, סבסוד או פיקוח על המחירים. בארצות המערב מתרכזים דווקא במרכיב ההכנסה ולא במחיר. דיור כזה מאופיין ביכולת רכישה שלו על ידי משקי הבית, עם השכר החציוני במשק. בארצות הברית, הוא נמדד באינדקס נדלנ"י  housing affordability index שמשווה בין השכר החציוני והיכולת לקבל משכנתא עבור בית במחיר חציוני.

גם בארצות המפרץ ההגדרה הינה מבוססת הכנסה, היא מתמקדת בצד של הביקוש מנקודת מבט של משק בית, ובה דיור בר-השגה הוא דיור אשר עלותו אינה באה על חשבון צרכים חיוניים אחרים. מקובל לקבוע כי כאשר הוצאות הדיור של משק בית עולות על שלושים אחוז מהכנסתו הפנויה, הדיור אינו נחשב "בר-השגה" כיוון שהוא בא על חשבון צרכים אחרים, כמו טיפול רפואי או תזונה. כמובן שכלל אצבע זה משתנה בהתאם לכל משק בית ולתנאי השוק בכל רגע נתון.

כיצד הטרנד הזה התפתח?

הגורם המרכזי שהגדיל את הביקוש לדיור בר-השגה בשנים האחרונות, הוא הצמיחה הכלכלית. הכלכלה של דובאי צמחה משמעותית, עברה דיברסיפיקציה ומשכה אליה כוח עבודה זר מכל העולם. האוכלוסיה גדלה מ-700 אלף ב-1995 ל-2,5 מליון ב-2016. עיקר הגידול מגיע מעובדים זרים עם הכנסה נמוכה ובינונית, צרכנים של דיור בר השגה.

הפקטור הנוסף הוא השקעות זרות. כשדובאי איפשרה לזרים להיות בעלים של נדל"ן ב-2002 (לפני כן התאפשרה רק חכירה של 30-90 שנה) ההשקעות בעיר גדלו, מה שהביא לעליית מחירים. וכתוצאה, נוצר לחץ על מחירי השכירות והביקושים לדיור בר השגה גדלו. 

בזמן שהביקוש גדל, הקבלנים היו מרוכזים בפיתוח של דיור יוקרה. לכך מגוון סיבות: מחירי הקרקע גבוהים ועלויות הפיתוח והבנייה יקרות, חומרי הגלם וכוח העבודה יקר. בעבר דיור בר השגה נבנה בסטנדרט נמוך והערך שלו ירד מהר יותר, גם המימון שלו היווה בעיה לשכבות בינוניות. בזכות ההתמקדות המתמשכת בדיור יוקרה, קבלנים הגדילו את הפער בין הביקוש להיצע בשוק דיור בר ההשגה. 

הטרנד של דיור בר-השגה חדש יחסית, והתפתח בשנים האחרונות כתוצאה מכמה גורמים עיקריים: ירידת מחירים של 25%-30% מ-2016 ל-2020 שחלה כתוצאה מכוחות שוק כמו תקופות של התחזקות מט"ח שהורידו את יכולות הרכישה של שווקים עיקריים של משקיעים, שהורידו את הביקוש לדיור, ובמקביל, גידול היצע מסיבי שהביא לירידת מחירים – כתוצאה מדינמיקות השוק האלו, קבלנים משנים את האוריינטציה שלהם לכיוון דיור בר השגה. 

שוק דיור הבר-השגה

האסטרטגיות שבהם קבלנים נוקטים על מנת להנגיש דיור זה:

  • בניה בלוקיישנים פריפריאלים, אזורים מתפתחים, שבהם הקרקע זולה יותר.
  • בניה של דירות קטנות יותר, הנדסת ערך וסטנדרטיזציה.
  • הצעת פריסות תשלומים אטרקטיביות.

לפני 2016, אם קבלן היה משווק פרוייקט "זול", – בשל ההיצע הנמוך, הביקוש היה מיידי והמחיר היה קופץ. כיום, כתוצאה משוק רווי ומהמשבר שהעמיקה הקורונה, אנו רואים מגזר חדש לגמריי של נדל"ן בר-השגה בדובאי.

בשנתיים האחרונות, מעבר לפריסות תשלומים יותר ארוכות גם על פרוייקטים יד-ראשונה, פרוייקטים מוכנים ולא רק כאלו שעוד נבנים, קבלנים מציעים גם פטור מ-4% דמי הרישום, כלומר, סופגים תשלום זה על חשבונם. למרות שקשה לקבלנים להתחרות בשוק היד-שניה, (שוק זה מצריך 25% מקדמה, 4% דמי רישום ו-2% עמלת תיווך), קבלנים יכולים להציע ערך מוסף במימון הנכס, החל ממקדמה מופחתת של 10% וכלה בפריסה של 25% בשנה הראשונה ו-75% עד 5 שנים לאחר השלמת הבנייה, מה שהופך את שוק היד-ראשונה, לאטרקטיבי ביותר, בהשוואה לשוק היד-השניה. 

ולמרות שהשחקנים הגדולים עדיין שומרים על תנאיהם, המחיר ההתחלתי ירד משמעותית, מה שמאפשר לקונים, אשר רוכשים נכס בפעם הראשונה, להכנס לשוק הנדל"ן.