איך לפנות שוכר מדירה בדובאי

למרות שזה מהנושאים הפחות מהנים בהשקעה בנדל'ן בחו''ל, חשוב לדעת מהי הפרוצדורה, במקרה שצריך לפנות דייר מדירה בדובאי.

בניגוד למה שנהוג בארץ או במדינות מערביות בהן החוק מטיב עם השוכר ולוקח בין שישה חודשים לשנה לפנות שוכר, החוק בדובאי שואף להיות הוגן במחלוקות בין משכיר לשוכר, ופינוי של שוכר, אם נעשה נכון, יכול לקחת חודשיים בלבד.

 – גילוי נאות לפני שנתחיל: אנו לא עורכי דין ולא מציעים יעוץ משפטי מכל סוג. אם אתם זקוקים ליעוץ משפטי, יש לפנות לעורך דין מוסמך. המידע שמובא כאן, אינפורמטיבי בלבד ומבוסס על שנות הנסיון של הפרטנרים שלנו בניהול נכסים בדובאי. –

תחילה, שימו לב, להכניס לחוזה דירה בדובאי, קנס על צ'ק שחזר היא פרקטיקה מקובלת, שנועדה להוות פיצוי על פיגור בתשלום משכנתא, עקב איחור של שכר הדירה. 
כך לדוגמה, אפשר להוסיף בחוזה השכירות 1000 דירהם קנס במקרה של צ'ק חוזר.

לעיתים יש נסיבות מקלות והדייר נמצא בדיוק בסיטואציה בלתי צפויה שאילצה אותו לאחר בתשלום. במקרה כזה, גם אם ברצונכם לא להפעיל את הקנס, אנו מציעים לתעד הכל בכתב:
כתבו לשוכר שהוא בפיגור ובקשו להסדיר את התשלום באופן מיידי. אפשרו לו לענות מהי סיבת הפיגור, ובמידה ואתם מוצאים את הסיבה מוצדקת ותחליטו על כך שאתם לא מפעילים את הקנס – החזירו לו תשובה על כך שבחרתם לא להפעיל את הקנס, בתנאי שלא יהיו עוד צ'קים חוזרים בעתיד.
זה יעזור לשוכר לקחת אחריות על הנעשה ועלול למנוע עיכובים בתשלומים העתידיים ולהביא למצב שבו נחוץ פינוי של השוכר מהנכס.

במידה ושלחתם מייל שהתריע על הפיגור, ולא קיבלתם תשובה חיובית מהשוכר על כוונתו לשלם עד תאריך מסויים, או לא קיבלתם תשובה כלל, הצעד הראשון הוא ללכת לנוטריון ציבורי ולשלוח מכתב התרעה בדואר שליחים עם מסירה אישית. מכתב ההתרעה יכיל דרישת תשלום להסדיר את החוב תוך 30 יום. החוק בדובאי מאפשר חודש להסדרת חובות של שכירות. כתיבת מכתב זה דרך נוטריון ציבורי היא לא פרוצדורה יקרה.

במידה ותיגשו ישירות לבית המשפט על מנת לפנות דייר, בית המשפט עלול לשאול אתכם אם שלחתם מכתב התרעה, לכן אנו ממליצים לשלוח את המכתב לפני פניה לבית משפט. זה הצעד הראשון במידה והשוכר לא משיב למייל מכם.

לפני שאנו עוברים לצעד הבא, חשוב להזכיר שמגפת הקורונה הביאה לפיטורים של עובדים רבים, גם בדובאי, ולכן, בתי המשפט נוטים להסתכל על פיטורים כנסיבה מקלה וממעיטים בקנסות ובתשלומים רטרואקטיביים בתקופה הזאת. לכן, שקלו טוב כל צעד, וודאו שאין דרך להסדיר את המחלוקת עם השוכר מחוץ לכותלי בית המשפט, במידה וסיבת העיכוב היא אכן פיטורין. אם מדובר בשוכר שלא היה בעייתי בעבר, יתכן וזה פתרון יותר פרקטי ונכון עבורכם מבחינה עסקית.

במידה ושכר הדירה ממשיך להתעכב חודשים נוספים, ואתם חוששים שאין לשוכר את האפשרות להמשיך לשלם – פנו אותו מייד. בטלו את ה- Ejari של השוכר (אג'רי היא מערכת רישום מקוונת המבטיחה הגנה על זכויות כל הצדדים המעורבים בהסכם חכירת רכוש. המערכת נועדה ליצור שקיפות בהסכמי שכירות בין בעלי בתים ודיירים תוך הפיכת מסמכים אלה לניתנים לאכיפה על פי חוק, בפרט, כאשר מתעוררת מחלוקת). בטלו את החשמל, ועשו את הנדרש על מנת לפנות את השוכר בדרך הנכונה – נסו להגיע להסכמה על פינוי לפני הפניה לבית המשפט.

במקרה וכל הניסיונות שלכם לא צלחו או אם השוכר לא מגיב לא למיילים ולא למכתב ההתרעה, פניה לבית המשפט נעשית בכתב – בפניה תידרשו להסביר את נסיבות המקרה. לאחר מכן, בית המשפט ישלח זימון לשוכר, בו הוא ייזמן אותו להופיע פיזית לדיון בפני בית המשפט ולהסביר את סיבת האיחור. יתכן ולשוכר יהיה הסבר מדוע הוא לא שילם, יתכן והוא יטען שלא תחזקתם את הדירה, יתכן ויש בעיות תחזוקה או יש בידיו הוכחה שהוא שילם במזומן – לכן כל ההתנהלות מול השוכר צריכה להיות מתועדת. במידה והשוכר לא יתייצב לדיון, בית המשפט יכול לקבוע דיון נוסף, לאפשר לשוכר להגיע פעם נוספת ובמידה והשוכר לא מתייצב – בית המשפט יפסוק לטובתכם ותוכלו להיכנס לדירה לפי צו בית משפט. אל תיקחו את החוק לידכם אפילו אם השוכר עזב את המדינה. גשו לבית משפט על מנת לפנות את חפציו מהכנס.

כל התהליך, במידה ופעלתם לפי השלבים האלו, יכול לקחת בין 2 ל-4 חודשים. בניגוד למה שנהוג בארץ, או במדינות בהן החוק מטיב עם השוכר ולוקח בין שישה חודשים לשנה לפנות שוכר, החוק בדובאי שואף להיות הוגן ויעיל במחלוקות בין משכיר לשוכר.

אבל לפני שמגיעים כלל לסיטואציה כזו – בתור משקיעים חדשים בדירות בדובאי, אנו ממליצים – בחרו שוכר טוב, בחרו ברוקר טוב, וחברת ניהול טובה שתנהל את מערכת היחסים שלכם עם השוכר. השקיעו בנכס טוב שלא יהיה מקום למחלוקת על איכותו. 

זכרו, יש הרבה סיפורי אימה שהיה אפשר למנוע בניהול יותר נכון של מערכת היחסים עם השוכר ובבחירה נכונה של שותפים לדרך.