רכישת דירה בדובאי

קניית דירה להשקעה בדובאי

היתרונות המשמעותיים בקניית דירה לרכישה בדובאי, הם כמובן הוודאות שהנכס מוכן לאיכלוס, ואין שום סיכוי שהמסירה תתעכב וללא ספק האפשרות לקבל שכירות במיידי. יתרון  נוסף הוא הויזה למשקיעים אשר ניתנת עבור נכסים מוכנים לאכלוס בלבד – על ויזות נרחיב בהמשך. לעומת זאת, פוטנציאל עליית הערך של נכס יד-שניה, נמוך משמעותית בשל ההיצע העצום הקיים והעתידי. יתרה מכך, מעבר ל-4% דמי רישום ואגרה, על נכסים להשקעה חלה גם עמלת תיווך של 2%.

רכישת דירה בדובאי

לרכישה דירה בדובאי מקבלן במהלך הבניהOff-plan) ) מספר יתרונות:

  1. זוהי הזדמנות לקנות את היחידות הטובות ביותר במחיר הנמוך ביותר האפשרי עבור הפרוייקט, ובכך למקסם את התשואות על השקעתך.
  2. ניתנת הזדמנות למכור יד שנייה ברווח ניכר, עוד לפני שהפרויקט יושלם, בהנחה שהפרויקט יוכיח את עצמו כפופולרי והשוק יתפקד היטב.
  3. תוכניות פריסת תשלומים אטרקטיביות זמינות עבור נכסים בבניה – עם פריסה של למעלה מ-50%, בפעימות עד שנתיים ואף יותר אחרי המסירה והטבות נוספות כמו הנחה חלקית או מלאה על דמי הרישום של 4% ועוד.
  4. ברכישה מקבלן אין עמלת תיווך.

מכירה טרם השלמת הבניה –  על מנת להבטיח את יציבות השוק, קיימת מגבלה למכור את הנכס לפני השלמתו. היזם הגדול ביותר של דובאי Emaar דורש ש-40% מעלות הנכס תשולם לפני שיוכל להימכר לבעלים חדשים. אחוז זה משתנה מקבלן לקבלן. לאחר סף ההחזר המינימלי, התהליך של מכירת נכס בבנייה, דומה למכירת נכס מוכן. הקונה והמוכר מסכימים למחיר ולתנאים, חותמים על חוזה ומגישים בקשה ל- NOC Non-objection certificate טופס "אין התנגדות" מהקבלן. הקונה החדש נרשם עם היזם ומעביר אליו את כל התשלומים שלא נפרעו ואחראי על 4% דמי רישום DLD ללא קשר לעובדה שהם כבר שולמו על ידי הקונה הראשון במהלך הקניה מהקבלן. דמי רישום חלים על כל עסקה.

רכישת דירה בדובאי

תהליך רכישה דירה להשקעה

קבלת ההחלטה על איזה סוג של נכס לקנות מסתכם בתקציב וצרכים. צעד חשוב בתהליך זה הוא לעבוד עם סוכן מנוסה / סוכנות אשר יוכלו להראות לך את ההזדמנויות, הפרויקטים והקבלנים הקיימים בשוק.

מה בא אחר כך?

  1. 1. בחר את ההשקעה המתאימה – כשמדובר בבחירת נכס בבניה מקבלן או מיד שניה, חשוב מאוד להשוות את התקציב והצרכים שלך עם זמינות השוק בפרויקטים שונים. זהו המקום שבו סוכן מהימן ומנוסה ממלא תפקיד גדול בהגדלת הסיכויים להשיג את התשואה המקסימלית על ההשקעה שלך.
  2. 2. סיור בפרויקטים – השלב הבא שלך יהיה ביקור במשרד המכירות של הקבלן כדי לקבל הבנה מלאה של יתרונות הפרויקט, לקבל את מלוא הפרטים או לערוך סיור וירטואלי. לקבלנים מסוימים יהיו דירות לדוגמה בהם ניתן לבקר.
  3. מקדמה Booking fee– לאחר שבחרתם את סוג היחידה, יהיה עליך לשלם דמי מקדמה כדי לוודא שהיא תשוריין עבורך ותוסר מרשימת הזמינות לאחרים. רוב הקבלנים מבקשים דמי מקדמה בשיעור של 5%-10% יחד עם חתימת טופס ההזמנה עבור היחידה שנבחרה. שימו לב – בניגוד לשוק הנדל"ן של ישראל, דובאי הוא שוק מאוד דינמי וגלובאלי ובמיוחד בימים אלו שהמחירים בשפל, ישנם מאות סוכנים ומשקיעים שמתחרים על כל יחידה טובה – יחידה נשמרת עבור קונה פוטנציאלי ל-24 שעות בלבד ולעיתים כבר תשוריין על ידי קונה אחר בחלוף חלון זמן זה.
  4. תשלום ראשון ודמי DLD לאחר שתשלים את תהליך ההזמנה, תתבקש להשלים את התשלום הראשון שלך, יחד עם תשלום דמי הרישום הממשלתיים של 4%, אך קבלנים מסוימים מציעים לספוג על חשבונם תשלום זה כהטבה.
  5. חתימה על חוזה המכר SPA Sales Purchase Agreement – בין אם אתה שוהה בדובאי או מחוץ לה, הקבלן ישלח לך את "הסכם המכר והרכש" על מנת לקבל את חתימתך ולאחר מכן יחתום גם הוא. כל חוזה קבלני עובר בדיקה של הרשויות אך מומלץ להתעייץ עם עורך דין בשביל לוודא את תקינותו ולהבינו לעומק. בדובאי לרוב, אין אפשרות לערוך משא ומתן על תנאי החוזה.
  6. רישום Oqood – רישום יעודי של פרויקטים בבניה ברשויות הממשלתיות. לאחר השלמת שלב זה, תקבל חוזה ממשלתי ושטר Oqood שהונפק באמצעות מחלקת הקרקעות דובאי – שטר זה מאפשר להשכיר ולמכור את הנכס.
  7. הסדרת תשלומים – בהתאם לתוכנית התשלום המוסכמת, תתבקש ליישב אחוז מסוים מערך הרכישה לפני שתהיה זכאי לקבל את הנכס שלך.
  8. תאריך השלמת הפרויקט – לפי הסעיף שצוין בחוזה בנוגע לתאריך השלמת הפרויקט, היזם יהיה מחויב להשלים את הבנייה, ולאחר מכן לשלוח את הודעת ההשלמה לכל הלקוחות יחד.
  9. בדיקה ומסירה – לאחר שיוסדר התשלום הנדרש עבור מסירה, תוזמן לבדוק את הדירה שלך בתאריך מסוים שנבחר בתיאום עם צוות המסירה המייצג את היזם. מומלץ להעזר בשרותי בדק מקצועי כדי להשלים שלב זה.

שוק הנדל"ן בדובאי – כל מה שצריך לדעת

שוק הנדל"ן בדובאי אמנם צעיר אך מוסדר מאוד ומקנה זכויות למשקיעים הזרים ברמת החקיקה. כאשר  RERAהרשות הרגולטורית על הנדל"ן, נהנת מאוטונומיה תקציבית וסמכות משפטית בכל נושא הנדל"ן.

להלן חלק מהבטחונות הקיימים עבור משקיעים בתהליך הרכישה:

  • כל פרויקט נדל"ן בדובאי חייב להיות רשום עם RERA ואת התשלום עבור הרישום, כ-150,000 דירהם, יש לשלם בזמן הגשת הבקשה לרישום הפרויקט. המשקיע יכול לבדוק ישירות את פרטי הרישום של הפרויקט, באתר האינטרנט של מחלקת הקרקעות של דובאי DLD Dubai Land Department בכתובתdubailand.gov.ae . אי רישום פרויקט הנדל"ן או ניהול פעילות פיתוח ללא רישיון, עלול להוביל לקנס או לסנקציות פליליות בהתאם לחוק הנאמנות (חוק מס' 8 מ-2007 הנוגע לחשבונות נאמנות של פיתוחי נדל"ן בדובאי, 'חוק הנאמנות').
  • כדי להבטיח את השלמת הפרויקט, הקבלן חייב לעמוד בתנאים הבאים:על היזם להיות הבעלים של 100% מהקרקע השייכת לפרויקט.היזם חייב גם להפקיד לחשבון הנאמנות מקדמה של 20% מעלות הבנייה כערובה בנקאית או להשלים 20% בנייה לפני המכירה. 10% מסך הבניה נשמר בחשבון הנאמנות כשנה לאחר מסירה, על מנת לוודא שלקבלן מספיק משאבים לתקן כל ליקוי שיכול להתגלות אחרי.
  • בדומה לחוק המכר בישראל, יזם המתכוון למכור יחידות במהלך הבנייה, נדרש לפתוח חשבון נאמנות נפרד לפרויקט בבנק או מוסד פיננסי, המוכר על ידי ה DLD בהתאם לחוק הנאמנות. כל הסכומים שמועברים על ידי רוכשי צד ג', מופקדים לחשבון הנאמנות בלבד. הסכומים שהופקדו בחשבון זה יוקצו אך ורק לבניית פרויקט הפיתוח והסדר תשלומי מימון הפרויקט. כל מפתח נדרש להירשם במערכת RERA TAS שם עליו לרשום את כל העסקאות הפיננסיות.
  • יש לציין את פרטי מספר חשבון הנאמנות של הפרויקט בהסכם המכר בין היזם למשקיע. יתרה מכך, המשקיע יכול לבדוק ישירות את הפרטים של חשבון הנאמנות וכן את מספר החשבון באתר האינטרנט של DLD או באמצעות היישום 'Mashrooi' שהושק על יד DLD. היישום מפרט את כל היזמים הרשומים בדובאי, יחד עם רשימה של כל הפרויקטים ופרטים חשובים כמו מצב הבנייה של הפרויקט הספציפי, פרטי חשבון נאמנות וכו'.
  • הכספים משוחררים מחשבון הנאמנות אל הקבלן בהתאם להתקדמות הבניה, אך להבדיל מישראל, הרשות הרגולטורית היא זו המפקחת על התהליך – כלומר, בכל רגע נתון, ניתן להכנס לאתר הרשות ולראות באיזה שלב נמצא כל פרויקט בדובאי.
  • אתר האינטרנט של DLD מציע שירות מעקב אחר מצב הפרויקט, המאפשר למשקיעים לעקוב אחר המצב הנוכחי של השלמת הפרויקטים הנדל"ניים בדובאי על ידי הזנת פרטים של מספר הקרקע, מספר הפרויקט או שם הפרויקט. היישום החכם Mashrooi כולל גם את שירות מעקב מצב הפרוייקט.
  • יש לציין את תאריך ההשלמה הצפוי בהסכם המכירה והרכש בין היזם למשקיע, ותנאי ההסכם צריכים לטפל בסוגיות הקשורות לעמידה של היזם בציר זמן זה, אך זה נפוץ ומאוגד בחוק שהיזמים יוסיפו תקופה נוספת בהסכם, עד 12 חודשים נוספים מעבר לתאריך ההשלמה הצפוי, כדי לקחת בחשבון כל עיכוב בלתי צפוי בהשלמת הפרויקט.
  • במידה והקבלן אינו יכול להשלים את הבניה מסיבה זו או אחרת, הרשות היא שתדאג למצוא קבלן חליפי ולהשלים את הפרויקט. כלומר, הערבות היא של המדינה.
  • לאחר תשלום המקדמה ודמי הרישום של 4%, מתבצע רישום הנכס במאגר הרשותOqood. שלב זה חשוב ביותר, על מנת להבטיח שהרכישה נרשמת ברשויות הממשלתיות. לאחר השלמת רישום זה, מקבלים את שטר Oqood המונפק על ידי מחלקת הקרקעות של דובאי – שטר זה מאפשר להשכיר ולמכור את הנכס. שטר הקניין הסופי מתקבל כאשר שולמו כל התשלומים.
  • לרשות המשקיעים הזרים, מרכז בוררות Rent Disputes Settlement Centre RDSC ליישוב מחלוקות שכירות. ולענייני קבלנים, קיים בית דין יעודי לרכוש Dubai Property Court . לבית דין זה סמכות שיפוטית על כל סכסוכי הרכוש למעט אלו שלא נכללו בהתאם לחוקים או לצווים אחרים. בהתאם למהות וסכומי המחלוקת, קיימים פורומים רבים לישוב מחלוקות לפני הפניה לבית משפט. 

משכנתא בדובאי לתושבי חוץ

 ניתן לקבל מימון של עד 50%, אשר יינתן רק לאחר שהקונה שילם 50% מהונו העצמי. יתכן ולבנקים יהיו תנאים על איזה סוג של נכסים ופרויקטים הם מוכנים לממן. שימו לב שריביות לתושבי חוץ ינועו באזור ה-5%. עם זאת, תנאי התשלום האטרקטיביים המוצעים כעת בשוק (כדוגמת ה-20% עכשיו ו80% פרוס עד שנתיים לאחר מסירה) הפחיתו באופן משמעותי את הנטל על משקיעים.