שאלות נפוצות

לעומת השקעה באוקראינה, מדינה פופולרית על משקיעים ישראלים, שנמצאת במלחמה עם רוסיה ואינה יציבה שילטונית; או מדינות באיחוד האירופאי כמו הונגריה ופולין שבראשן ממשלות ימין הנושקות לימין הרדיקלי; או כאלו שמהוות נטל על האיחוד כמו יוון, שטרם החזירו את חובותיהם מהחילוץ; גם מדינות כמו גרמניה שעד לאחרונה היוו גן עדן למשקיעים ישראלים, כיום מחפשות להגביל השקעות נדל"ן, בין יתר בהגבלת שכר דירה כפי שקרה בברלין ב-2019. בניגוד אליהן, הממשל בדובאי יציב ומעודד השקעות חוץ.

אמנם השקעה בארצות הברית תפסה תאוצה בשנים האחרונות, היתרון בהשקעה בדובאי הוא הקרבה לנכס, הנמצא במרחק שעתיים טיסה מישראל.

דובאי נמצאת כרגע בשיא של בנייה חדשה בזכות תערוכת האקספו אשר תוכננה ל-2020 אך נדחתה ל-2021 בעקבות הקורונה ובתיקון מחירים תמשך. נוצר מצב נדיר שבו ההיצע גובר על הביקוש, והמחירים נמצאים בשפל מזה 6 שנים.

דירת סטודיו בפרוייקט יוקרתי חדש (עם גישה לחוף פרטי, בריכה, מועדון כושר, מסלול גולף, שרותי שמירה ועוד) מתחילה החל מ-$109,000 כלומר סביב ה-380,000 שקלים. עבור דירה כזו קיים פוטנציאל תשואה של 10% ובמקביל, ניתן להרויח מעליית ערך בטווח הרחוק, בהתבסס על הערכות מומחי נדל״ן בהתאם להתנהגות השוק בשנים האחרונות.

סיבות נוספות להשקיע בדובאי:

  1. מדיניות מסוי נוחה: העדר מס הכנסה או מס הון 
  2. כלכלה יציבה ומתפתחת במהירות (אינדקס של חופש כלכלי 77.6 – מקום 9 בדירוג Heritage.org – הקרן האמריקאית למורשת, שמבצעת מדי שנה מחקר בתחום זה)
  3. הנמל הראשי של האזור, המקשר בין 3 יבשות
  4. מרכז תעופה מהמובילים בעולם
  5. גיוס הון וחיזוק הכלכלה באמצעות אקספו 2020
  6. בטחון ורמת פשיעה מהנמוכות בעולם
  7. הגנה על זכויות המשקיעים ברמת החקיקה
  8. משכנתא משתלמת – כולל לתושבי חוץ
  9. איכות הדיור
  10. אקלים, החופים הטובים ביותר והתיירות המפותחת

איחוד האמירויות מדורגת בביטחון במקום הראשון בחמשת המובילות העולמיות מבחינת האטרקטיביות של התנאים לניהול סחר בינלאומי, מהירות הרישום של חברות וארגונים וקבלת היתרי בנייה.

ממשלת איחוד האמירויות הערביות נוקטת מדיניות שמטרתה לגוון את הכלכלה והמגזרים השונים, לפתח תיירות, סחר, בנייה.

על פי נתוני סוכנות הדירוג דאו ג'ונס, באיחוד האמירויות קיימות אחת ממערכות המס המתקדמות בעולם.

איחוד האמירויות הערביות היא מדינה ידידותית למס. אין כאן ארנונה שנתית, וגם לא מיסים על רווחי הון, הכנסות משכר דירה, ירושה, מיסי מתנה וכו'. זה חל גם על יחידים וגם על ישויות משפטיות.

כמו כן, אין הבדל במיסוי בין תושבים לתושבי איחוד האמירויות הערביות. 80% מחברות פורצ'ן 500 רואות בדובאי את המיקום הנוח ביותר למטה שלהן.

להמשך קריאה באנגלית: https://taxsummaries.pwc.com/united-arab-emirates

שוק הדיור בדובאי הוא שוק מבוסס למדי, והוא נכנס למשבר הקורונה במצב טוב ונקי מספקולנטים. משנת 2014 עד 2020 כמות העסקאות ירדה בהדרגתיות ב-50% ומי שהשקיע בשנים האחרונות עשה זאת לטווח הבינוני והארוך, ולא כתוצאה מספקולציות, ולכן אין בהלה למכור בכל מחיר כעת. להבדיל מהמשבר של 2009, שבו התפוצצה בועת הנדל"ן בדובאי, ב-2020 הבנקים לא איבדו בטחון בשוק, לכן, גם אחרי הקורונה, הדיור נפגע מהמשבר פחות משאר הענפים במשק וממהר להתאושש. כבר ביולי ואוגוסט 2020 כמות העסקאות גדולה מאשתקד, בספטמבר, ניכר שמגמת התאוששות הנדל"ן כבר מוכחת. 

כמו בכל העולם, לטווח הקצר, התשואות נשחקו עקב צורך להוריד שכירויות למפוטרים, אך תחום הנדל"ן נשאר להוביל בהחזר השקעה. תפוסות השכירות כיום נעות בין 40-50% אך בקרב דיור היוקרה באזורי ביקוש ליד הים הם למעלה מ-70%.

המגמה של עבודה מהבית וצמצום משרדים תביא להתחזקות נוספת של הדיור, במיוחד דיור היוקרה, בתים מפוארים, ו-וילות.

איחוד האמירויות, ודובאי בפרט, התמודדו עם מגפת הקורונה בצורה יעילה. התשתיות בנסיכות מאפשרות להגיב למשברים מהר, וכבר באפריל-מאי 2020 מרבית העסקים חזרו לפעילות (קניונים, בתי קולנוע, חופי ים וכו'). 

האם הגענו לתחתית מבחינת מחירים?

לא בטוח, אבל מה שבטוח זה שלכל משבר יש סוף. כשהמשבר יסתיים, המחירים יתחילו לעלות והקבלנים ישנו את הטון – לא צריך לחכות שזה יקרה. מי שהשקיע במשבר הכלכלי של 2009, הכפיל את השקעתו. אם יש לכם את המשאבים, מהרו להשקיע בעיר המרשימה ביותר במזרח התיכון ותהנו מאותן הזדמנויות שמשקיעים מכל העולם נהנים כבר שנים.

אקספו 2020 דובאי, אשר נדחתה ל-2021 עקב הקורונה, פותחת אופקים חדשים להשקעה. על פי התחזית האנליטית של EY, ההשפעה על כלכלת המדינה מאקספו 2020 תהיה בסדר גודל של 30 מיליארד דולר בתקופה 2013-2031. התערוכה צפויה לייצר כ-1.5% מהתוצר הגולמי השנתי.

התערוכה תיערך מה-1 באוקטובר 2021 עד 31 במרץ 2022. 192 ביתנים של המדינות המשתתפות יתארחו 7 ימים בשבוע. יתקיימו 60 מופעים מדי יום ויקומו יותר מ-200 מסעדות. זו התערוכה הראשונה באזור והגדולה ביותר בכל ההיסטוריה בת 168 השנים של האקספו. צפויים לפחות 25 מיליון מבקרים – פריחה מקבילה בעסקי התיירות.

בעקבות האירוע, אזור התערוכה יומר למחוז 2020, הנגיש לחברות הדיירים. מתוכנן כי יותר מ-80 אחוזים מפיתוח התערוכה ישמרו כתשתית האזור, שתתמקד בטכנולוגיה וחדשנות. אתר המפתח יהיה מרכז התערוכות החדש של דובאי (DEC). פיתוח נוסף של מחוז 2020 יביא את האפקט הכלכלי העיקרי לאיחוד האמירויות הערביות.

להמשך קריאה באנגלית: www.expo2020dubai.com

הפיקוח והרגולציה של עסקאות הקשורות לנדל"ן בדובאי מטופלים על ידי RERA (סוכנות שהוקמה בשנת 2007 למטרה זו).  כל קבלן, לשם השקת הפרויקט הבא, חייב להיות מלווה בפיקדון יעד מיוחד, אליו יועברו הכספים שהושקעו על ידי המשקיעים – חשבונות נאמנות. מכיוון ש- RERA עוקבת אחר השימוש של היזם בכסף בחשבונות, המשקיעים לא צריכים לדאוג שהשקעותיהם יושקעו למטרות אחרות.

בדומה לחוק המכר שלנו הכספים מועברים לחשבון נאמנות של הפרוייקט (ולא חשבון הקבלן) בבנק המלווה, ומשתחררים בפעימות עם השלמת שלבי הבניה. ניתן לעקוב אחרי התקדמות הבניה באתר הרשמי של מחלקת הקרקעות של דובאי Dubai Land Department.

חשוב לציין שאנו משווקים פרוייקטים נבחרים (ונמנעים מאחרים) – במיוחד מכיוון שאנו מודעים לאיכות הבניה, דפוסי עמידה בלוחות זמנים והיכולות הפיננסיות של השותפים שלנו.

נשמח להפנות אתכם למשרד עורכי דין בינלאומי עמו אנו משתפים פעולה.

והבטחון האישי?

דובאי היא אחת הערים הבטוחות בעולם ויש בה שיעור פשיעה נמוך. אפשר להסתובב בכל אזור בעיר בכל שעה ביום ללא חשש לביטחונך.

בדירוג שיעור הפשיעה של האתר הפופולרי Numbeo.com, דובאי נמצאת במקום ה -6 מתוך 344 אפשריות,  תל אביב במקום ה-46, ובמקום הראשון נמצאת אבו דאבי, בירת איחוד האמירויות הערביות (בשנה השניה ברצף).

בטיחות הציבור מקודמת על ידי בקרת הגירה קפדנית, חוקים מחמירים ויישום טכנולוגיות חדשות בביטחון הציבור.

עמלת רכישה של 2% חלה על עסקאות יד-שניה בלבד – ברכישה מקבלן אין עמלת תיווך.

המחירים לדירת סטודיו מתחילים מ-$110,000, תשואה ריאלית החל מ-6% ובאזורים מסויימים ניתן להשיג עד 10%. AirBNB אפשרי רק באמצעות חברות השכרה לתיירים – לא באופן עצמאי.

דמי ניהול נעים בין 13-50 דירהם למטר רבוע ומשולמים על ידי המשכיר עבור אחזקה, מעליות, בריכות, שמירה, נקיון שבועי ומיזוג אישי (דיסטריקט קולינג). נהוג לקבל את דמי שכירות השנתית ב-4 צ'קים ו-5% ערבון מהשכירות השנתית עבור הריהוט.

לכל פרוייקט פריסה שונה של תשלומים אך אנו יודעים לקבל לוחות תשלומים אטרקטיביים במיוחד של 50% תוך כדי בנייה ו-50% אחוז עד כשנתיים מתאריך המסירה. ניתן לקבל משכנתא אטרקטיבית לתושבי חוץ.

רוכש פרטי בדובאי לא מחוייב במס הכנסה, אך יש 4% דמי רישום חד פעמיים (לעיתים נספג על ידי הקבלן כהטבה). בדובאי אין מס מהכנסה על שכירות, אין מס שבח או מס ירושה. 5% מע"מ חלים על חברה משקיעה ועל יחידות מלונאיות. חובת המיסוי היא בישראל בהתאם לחוק. 

המיסוי מובא לידיעה בלבד ואנו ממליצים להתייעץ עם רואה חשבון לנושאי מיסוי פרטני וחובות המיסוי בארץ.  

מעמד של תושב קבע ל-3 שנים, עם אפשרות הערכה ניתן למשקיעים שרוכשים בלמעלה מ-1 מליון דירהם כלומר 272,000 דולר או 940,000 ש"ח. האשרה ניתנת למשפחה וכרוכה בעלויות נוספות (כ-$2000 לאדם).

בעסקאות מתחת לסכום זה לא ניתנת תושבות והביקור במדינה הוא כתייר, במצב זה מומלץ להעזר בשירותי חברת ניהול בשביל להשכיר ולדאוג לאחזקה השוטפת של הנכס.

השנה דובאי השיקה ויזה חדשה – ויזת פרישה המיועדת לבני 55 ומעלה בעלי הכנסה חודשית של כ -5,500 דולר, או עם חיסכון של כ-275,000 דולר או נכס בשווי של כ-550,000 דולר. תוקף הויזה לחמש שנים וניתן לחדש אותה באופן אוטומטי כל עוד הפורש ממשיך לעמוד בקריטריוני הזכאות.

להמשך קריאה באנגלית: 

https://www.visitdubai.com/en/sc7/retire-in-dubai/plan-your-retirement/apply-for-your-retirement-visa

נדל"ן למגורים בדובאי מגיע עם גימור משובח, כולל ציוד מלא, ריהוט המטבח ומכשירי האלקטרוניקה המובנים. הבניינים כוללים מקומות חניה לתושבים, מתקנים כמו בריכת שחייה, חדר כושר, מגרשי משחקים, אבטחה 24 שעות וכו'. יחד עם זאת, איכות הבנייה משתפרת משנה לשנה בגלל תחרות עזה.

אנו מכירים את השוק היטב ויודעים לזהות הזדמנויות. התחרות הקשה בענף הנדל"ן הביאה לירידת מחירים ואפילו קבלני העל מציעים הטבות שוות ערך ומפרטים רחבים.

הברוקרים עמם אנו עובדים, מציעים אך ורק פרויקטים של קבלנים בעלי מוניטין, אשר ידועים באיכות הבניה ועמידה בלוחות זמנים. הם יודעים לנהל משא ומתן להשיג את פריסת התשלומים הנוחה ביותר עבור הלקוח. הנכסים כולם נמצאים באזורי ביקוש ליד הים, עם פוטנציאל לתשואות גבוהות החל מ-6% ועד 10%.

השותפים שלנו מלווים את העסקה על כל שלביה, מעדכנים באופן שוטף על סטטוס הבנייה ויכולים לנהל את השכרת ואחזקת הנכס אחרי המסירה.