המדריך למשקיע בדובאי

המדריך למשקיע הישראלי בנדל"ן בדובאי

קניית דירה להשקעה בדובאי הייתה תמיד מהאפשרויות הרווחיות והבטוחות עבור משקיעים מחו"ל לקבל תשואות גבוהות ולהבטיח השקעה רווחית לטווח ארוך. השוק מורכב מכ-75% אחוז השקעות זרות, וכעת הוא גם פתוח לישראלים אשר שוקלים רכישת דירה בדובאי. אך כמובן שדובאי היא מדינה ערבית, מוסלמית, שעד לפני פחות מחצי שנה הייתה עבורנו כטאבו ולא יכלנו לחלום אפילו על השקעה בדובאי. הרבה ממה שאנו חושבים שאנו יודעים על דובאי מגיע מדעות קדומות, והרבה מאוד פשוט לא נכון. יקח לנו זמן להכיר ולהבין את דובאי לעומק ולהתגבר על הפחדים שלנו כישראלים משוק חדש ולא נודע זה. ובנתיים, אנחנו בדובאי הום מכירים את דובאי היטב, היכרות מעמיקה של למעלה מעשור עם נדל"ן בדובאי. אם אתם שוקלים רכישת דירה בדובאי, ריכזנו עבורכם ידע חשוב, שנועד עבור מי ששוקל או עושה את צעדיו הראשונים בשוק הנדל"ן של דובאי.

המדריך שואף לתת מידע למשקיעים פוטנציאליים בשוק הנדל"ן המשגשג של דובאי ולהסביר את מצב השוק הנוכחי ומרכז את הסיבות מדוע עכשיו הוא הזמן הטוב ביותר להשקיע בדובאי ומה הן נקודות המפתח עליהן צריך להביט לפני קניית דירה להשקעה בדובאי.

במדריך ניתן מענה לסוגיות הבאות:

• מה מושך משקיעים לדובאי
• שוק הנדל"ן בשנים באחרונות והגופים הפועלים בשוק
• תערוכת האקספו 2020
• מחירי הנדל"ן
• תשואות
• קניה מיד שניה
• רכישה מקבלן
• בטוחות ברכישה מקבלן
• תהליך הרכישה, חוזה הרכישה והתשלום
• חוזה השכירות ויחסי שוכר/משכיר
• ויזות

המידע הכלול במדריך הינו למטרות כלליות ואינפורמטיביות בלבד ואינו מהווה הצעה להשקעה או תחליף לייעוץ השקעות, לייעוץ מס, לייעוץ משפטי או ייעוץ אישי וספציפי לכל אדם בהתאם לנתוניו לשם רכישה ו/או ביצוע השקעות, פעולות ו/או עסקאות כלשהן או המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה מכל מין וסוג.  

מה הופך את דובאי למושכת כל כך?

מליוני זרים מרחבי העולם בוחרים להפוך את דובאי לביתם, ומהווים כ-90% מכלל האוכלוסיה. בין הסיבות לבחור באמירות, תושביה הזרים של דובאי מציינים את מערכת התשתיות המתקדמת, איכות ורמת החיים הגבוהות. דובאי ממשיכה לצמוח ומתהדרת בשערי חליפין מצוינים והיעדר מס, מה שאומר, שמי שעובד כאן יכול להרוויח הרבה יותר. בדובאי, אתה לא משלם מס על שכרך או על הכנסה משכר דירה. אם אתה מנהל עסק משלך, לא תידרש לשלם מס כל עוד אתה בתוך "האזור החופשי" של העיר. כמו כן, לא תצטרך לשלם מס חברות או מס רווחי הון. יש המון אפשרויות בילוי, שפע של מסעדות, קניונים, ברים ומועדונים, פעילויות רבות כמו סקי מים או גלישת רוח עם אקלים שטוף שמש ואזור כפרי מרהיב מסביב לדובאי אשר בהחלט מאפשר ליהנות מאורח חיים בריא ומגוון. לדובאי תרבות קוסמופוליטית עשירה עם למעלה מ-200 לאומים שונים החיים בה. ישנם פסטיבלים ואירועים לאורך כל השנה בהם חוגגים את הגיוון הזה. האמנויות הם נדבך חשוב של דובאי ואפשר ליהנות מתיאטרון ותערוכות של אמנים מפורסמים. ישנם גם ענפי ספורט רבים כגון רוגבי, מרוצי סוסים, טניס וגולף. בדובאי מתגוררת אוכלוסיית זרים איכותית ומבוססת אשר מבטיחה ביקוש תמידי לדיור איכותי, בתים מפוארים בדובאי ווילות.

דובאי ממצבת את עצמה כהונג-קונג וסינגפור של המזרח התיכון, עם חזון להפוך את העיר לפלטפורמה גלובלית לעסקים מבוססי ידע ולמוקד חדשנות. רואים זאת גם בעוצמת החיבה כלפי הישראלים לאחר חתימת הסכם אברהם, שכן ישראל נתפסת עבורם כמעצמת חדשנות. עבור משקיעי הנדל"ן, השוק הנוכחי מאופיין בהיצע עודף עם מחירים נוחים החל מ-$110,000 ותשואות יציבות של מעל 6% נטו אשר הגיעו ל-10% בימי טרום הקורונה – בהתבסס על הערכות מומחי נדל״ן בהתאם להתנהגות השוק בשנים האחרונות, עם פוטנציאל לעליית ערך בטווח הארוך. ההיצע העודף דוחף את המחירים כלפי מטה והקבלנים מציעים פריסות תשלומים חסרות תקדים של 20% לפני מסירה והיתרה משולמת בפעימות לאורך שנתיים-שלוש לאחר האכלוס.

על אף גילו הצעיר, נדלן בדובאי כבר לא מבוסס על ספקולציות. זהו שוק נכסים חזק ומוסדר עם יתרונות רציניים בהשוואה לשווקים גלובליים אחרים של נכסים.

היתרונות של השקעה בדובאי:

• קניית דירה להשקעה בדובאי פטורה ממס הכנסה משכירות ומס שבח
• פוטנציאל תשואות גבוה (ממוצע של 7%) ומגוון אפשרויות לכל התקציבים של נדלן בדובאי
• מערך רגולטורי אשר נועד לשמור על זכויות המשקיעים הזרים
• כלכלה צומחת ויציבה עם תשתיות יוצאות מן הכלל
• אקספו 2021 וחזון עתידי יוצא דופן לגיוון הכלכלה והגדלת האוכלוסיה
• מרכז העסקים העולמי DIFC ואזורי סחר חופשי Free-zones
• שדה תעופה ונמל ימי מובילים, מיקום אטרקטיבי שבו מזרח פוגש מערב

היסטוריה קצרה של השוק והגופים הפועלים בו

ניתן לומר ששוק הנדל"ן של דובאי התחיל בשנת 2002 כאשר שליט דובאי הכריז על זכויות freehold לזרים, כלומר בעלות מלאה על קרקע בטאבו בעת רכישת נכס בדובאי. לפני כן, דובאי איפשרה לזרים רק leasehold, חכירה ל-99 שנים. גם כיום, לא כל האזורים והקרקעות של דובאי זמינות עבור משקיעים זרים. בין 2002 ל-2008 מחירי הנכסים בדובאי גדלו פי ארבע, ודובאי הפכה לאחת מהערים הצומחות בקצב המהיר ביותר בעולם. מיליארדי דולרים הושקעו במגה-פרויקטים, כולל ג'ומיירה גארדן סיטי (עלות מוערכת: 95 מיליארד דולר), דובאילנד (64 מיליארד דולר), הלגונות (25 מיליארד דולר), האי המלאכותי פאלם ג'ומיירה (14 מיליארד דולר) ואיי העולם (14 מיליארד דולר).

בשיא פריחת הנדל"ן של דובאי בשנת 2007 הוקמה RERA Real Estate Regulatory Authority, הרשות הרגולטורית לנדל"ן של  Dubai Land Department DLD, מחלקת הקרקעות של דובאי. RERA הבעלת עצמאות תקציבית וסמכות משפטית הכתיבה כללים ותקנות שונים לייעול עסקאות ורישום של בעלות על קרקע ורכוש בדובאי.

Oqood, מערכת רישום נוטוריאלי לפרויקטים בבניה, הושקה בשנת 2008 לאחר שחוק 13 הציב תחומי אחריות עבור היזם וקבע את אופן הרישום של פרויקטים בבנייה מקבלנים הנקראים off-plan.

לקראת סוף 2008 שוק הנדל"ן של דובאי עמד בפני האתגר הגדול ביותר שלו, משבר הכלכלה העולמי אשר פגע בשוק ונכסים חוו ירידה משמעותית. קונים אשר זיהו אז את הפוטנציאל להשקיע, ראו בהמשך עליית ערך עצומה על נכסיהם.

2013-2014 היו שנים משגשגות עבור הכלכלה ושוק הנדל"ן עם צמיחה חזקה באוכלוסייה. פרוייקטים רבים הושקו עם מחירים שעלו במהירות. ככל שהביטחון באזור גדל, עסקים שגשגו וחברות בין-לאומיות הקימו מרכזים בדובאי. ב-2013 דובאי הוכרזה כמארחת של תערוכת האקספו 2020, שמתוכננת להיות הגדולה ביותר בהיסטוריה בת 100 השנים של התערוכה. באותה השנה, נכנסה לתוקף הגבלה על גובה המימון במשכנתא. דמי הרישום ברכישה הוכפלו מ-2% ל-4% במטרה להגביל "פליפים" והחלה בניה מאסיבית של פרויקטים לקראת התערוכה. כך, מ-2014 ניכרת ירידה הדרגתית במחירי הנדל"ן, עם ירידה מתונה בכמות העסקאות. אחרי האטה מתמדת, בין 2015 ל-2016 השוק נכנס לקפאון. המחירים עברו תיקון משמעותי (עד כ-30%), ובין 2017 ל-2019 נראתה התאוששות קלה שנבלמה על ידי מגיפת הקורונה.

תערוכת האקספו נדחתה ל-2021 בעקבות הקורונה, וכיום השוק, בזכות הבנייה המואצת ומשבר הקורונה, מאופיין באובר-היצע והמחירים נמצאים בתחתית – או לפחות, קרובים מאוד לתחתית. אינדקס מחירי הנדל"ן זהה כמעט לזה של 2008-2009. זהו זמן ייחודי לנצל את ההזדמנות, להנות מהמחירים הנמוכים ותנאי התשלום הנוחים (פריסה של עד שנתיים אחרי מסירה). משקיעים מכל העולם להוטים ליהנות מעוד שנה מלאה של הצעות אטרקטיביות לפני אקספו 2021, שבו הכלכלנים צופים עליית מחירים. ברגע שהשפעות נגיף הקורונה יאטו וההגבלות יוקלו ברחבי העולם, אנו חוזים כי שוק הנדל"ן של דובאי יפרח.

לסיכום, בתקופה של 18 שנות קיומו – שוק הנדל"ן בדובאי חווה שני משברים – המשבר הפיננסי העולמי של 2008 ומשבר הקורונה של 2020. שני מחזורים של עליות מחירים חדות ביותר וירידה לתחתית (נקודות קיצון שונות על אותו הגרף).

מנובמבר 2020 המחירים התייצבו בתחתית. אם עוד באוגוסט 2020, מי שלא יכל לעמוד במשכנתא שקל למכור בהפסד, היום השוק התייצב וזה שכיח פחות. בכלל, השוק בדובאי לא מבוסס על ספקולציות מסיבות רגולטוריות, אלא על השקעות לטווח הבינוני-ארוך, ולכן, אין בו גורמים הנואשים למכור בכל מחיר.

דובאי היא עיר מתפתחת. מרבית הזרים המתגוררים בה משרתים מספר תעשיות – תובלה, תיירות ובנייה. המיקום הגיאוגרפי של דובאי והאקלים, מבטיחים ביקוש תמידי לתיירות. גם כיום, בזמן שבישראל המלונות ונתב"ג מושבתים, המלונות בדובאי מלאים עד אין מקום. וגם ללא שדה התעופה מבין החשובים והגדולים בעולם, הנמל הימי שלה מקשר בין אסיה לאירופה והוא העמוס ביותר במזרח התיכון.

במקביל לבנייה המסיבית, הממשל מקים עוד ועוד תשתיות אשר ישרתו את הגדילה בהיצע הדירות ובאוכלוסין ונבנים מחלפים, כבישים וגשרים אשר מתווספים בין לילה למערכות הקיימות בעיר. לאחרונה הוצג בתקשורת, שפוטין ביקר בעיירה נידחת כלשהי ברוסיה כדי לחנוך כביש – אם שליט דובאי היה צריך לחנוך כבישים, כל תפקידו היה מסתכם בכך. בכביש הראשי שייח' זאיד ובכביש המקביל אל ק'היל, 8 נתיבים לכל כיוון. הכבישים הללו לא נבנים מכספי המשקיעים אלא על ידי הממשל, מתוך האמונה שהתשתיות ישרתו את האוכלוסיה אותה נועדו למשוך.

למרות משבר 2008, הבנייה של הבורג' חליפה הושלמה ב-2010. וגם עכשיו, בשלהי משבר הקורונה, החל מאוקטובר 2020, קבלנים החלו להשיק פרויקטים חדשים. התפתחות העיר מתוכננת היטב שלב אחר שלב עד 2030, במפת הדרכים "דובאי-2030” של שליטי האמירות. תערוכת האקספו היא רק חלק מחזון זה.

אורכו של קו המטרו החדש שנבנה לאחרונה, הוא חצי מאורך המטרו הקיים. ואורכו של קו המטרו העתידי שיוביל לדובאי קריק, יהיה כעוד חצי מאורכו הנוכחי – כלומר המטרו של דובאי עתיד להכפיל את אורכו עד 2024. השכירויות אמנם יורדות, אך אם עד לאחרונה תושבים נסעו לעבודה בדובאי מאמירויות סמוכות, כיום הם עוברים לדובאי.

בזכות החזון של דובאי ל-2030, ומחזוריות שוק הנדל"ן, מומחים רבים מעריכים, שהשקעה לטווח הבינוני-ארוך בדובאי תשתלם מאוד. בדובאי הום, אנו ממליצים על השקעה ארוכת טווח של כ-10 שנים. משקיע שמוצא יחידה טובה, בפרויקט טוב, עם תשתית מפותחת של קבלן בעל מוניטין (כמו EMAAR), ימצא שוכרים עבור הנכס גם בתנאי השוק הנוכחיים ויהנה מתשואות גבוהות והיעדר מיסים, עם צפי לעליית ערך בעתיד.

תערוכת אקספו 2020

דובאי מאפסת את השעון לאקספו 2021, האירוע המגה עולמי, אשר כעת צפוי להתקיים, מאוקטובר 2021 עד מרץ 2022, זאת לאחר ששני שליש מהמדינות הצביעו בעד דחיית התערוכה בשנה. העיכוב מאפשר לכל המשתתפים לנווט בבטחה את ההשפעה של  COVID-19 מאפשר לתערוכה להתמקד ברצון קולקטיבי לחשיבה חדשה כדי לזהות פתרונות לכמה מהאתגרים הגדולים ביותר של זמננו. העיכוב של אירוע אקספו אומר, שאנו יכולים ליהנות מיותר זמן כדי להבטיח שדובאי תהיה מוכנה עם התשתית להכיל את האירוע ואת 25 מיליון המשתתפים הצפויים על פני תקופה של 6 חודשים. אירוע זה צפוי להביא גל של השקעות גלובליות לדובאי עם מעל 300,000 משרות חדשות שיווצרו כתוצאה מהאקספו. אירוע זה גם יהיה מיוחד כיוון שהוא צפוי להיות האירוע הראשון מסוגו לאחר המגפה, ויתן הזדמנות עבור עסקים מכל רחבי העולם להפגש. שלא לדבר על כל היתרונות לענף הנדל"ן ועלייה במחירי הנכסים הצפויה בעקבותו.

מחירי הנדל"ן

דובאי היא ביתם של פלאי ארכיטקטורה רבים כגון הבורג' חליפה ובורג' אל-ערב, אך בניגוד לאמונה הרווחת, לא כל פרויקטי הנדל"ן למכירה בדובאי מגיעים עם תג מחיר של ארמאני. הסטנדרט של נדלן למכירה בדובאי גבוה וההיצע העודף דוחף את המחירים כלפי מטה. ניתן למצוא בתים בדובאי בפרויקטים איכותיים עם נוף למרינה, בריכות שחיה אינפיניטי ושלל מתקנים מפוארים במחירים של החל מ-$110,000, במיוחד כשמדובר על בתים למכירה בדובאי בפרויקטים בבניה עם תאריך מסירה עתידי.

תשואות

במהלך 2020, בעקבות הקורונה, דמי השכירות של דירה בדובאי צנחו ב-12% וכעת הם כ-4% מתחת לרמה הנמוכה ביותר שהושגה ב-2010, ועם זאת, תשואות הנדל"ן בדובאי ממשיכות להיות מהגבוהות בעולם עם ממוצע של 7% – לפי הערכות מומחים על בסיס השנים האחרונות. והשוק כבר רואה כמה סימנים חיוביים: קצב ירידות המחירים הואט והביקוש מתקתק כיוון שמשתמשי קצה רוצים לנצל מחירים נמוכים יותר ואת תוכניות התשלום חסרות התקדים.

הכנסות משכירות של דירת מגורים בדובאי פטורות ממס ואוכלוסיית הזרים האיכותית מבטיחה ביקושים תמידיים לשכירות, בעיקר באזורי ביקוש. ההוצאות שצריך לקחת בחשבון לחישוב התשואות הן:

• 2% עמלה על עסקאות יד שניה. בעסקאות יד ראשונה מקבלן – אין עמלת תיווך.
• 4% דמי רישום DLD -חד פעמיים, עבור ביצוע רישום הבעלות בטאבו – לעיתים נספגים במלואם או חלקית על ידי הקבלן כהטבה.
• 3000-5000 דירהם, Oqood – אגרת רישום נוטוריאלי לנכס בבנייה.
• דמי אחזקה Service charge הנעים בין 15-20 דירהם לרגל (פוט) רבועה עבור תחזוקה שותפת של השטחים המשותפים – בריכות שחיה, מכון כושר וחניה עם שמירה. דמי הניהול הם נגזרת של המתקנים בפרויקט לכן עולים עם רמת הפאר של הפרויקט.
• 5% מדמי השכירות השנתית עבור חברת הניהול.

שימו לב– קבלנים רבים מציעים עסקאות עם "תשואה מובטחת" ליחידות מלונאיות, אך עד שתחתם אמנת מס מול האמירויות, רכישת דירה שהיא יחידה מלונאית תהיה כפופה למיסוי כפול ולכן כרגע איננה אופציה מומלצת לישראלים. גם לתשואה המובטחת נדרשת בחינה מעמיקה כיוון שבמרבית הפעמים, המספרים 10-12% הם ברוטו.

קניה מיד שניה

היתרונות המשמעותיים בקנית דירה להשקעה בדובאי  מיד שניה הם כמובן הוודאות שהנכס מוכן לאיכלוס, ואין שום סיכוי שהמסירה תתעכב וללא ספק האפשרות לקבל שכירות במיידי. יתרון  נוסף הוא הויזה למשקיעים אשר ניתנת בגין קניית נכס בדובאי ניתנת עבור נכסים מוכנים לאכלוס בלבד – על ויזות נרחיב בהמשך. לעומת זאת, פוטנציאל עליית הערך של נכס יד-שניה, נמוך משמעותית בשל ההיצע העצום הקיים והעתידי. יתרה מכך, מעבר ל-4% דמי רישום ואגרה, על נכסים יד-שניה חלה גם עמלת תיווך של 2%.

רכישה  מקבלן

לרכישה מקבלן במהלך הבניה (OFF-PLAN) מספר יתרונות:

1. זוהי הזדמנות לקנות את היחידות הטובות ביותר במחיר הנמוך ביותר האפשרי עבור הפרוייקט, ובכך למקסם את התשואות על השקעתך.
2. ניתנת הזדמנות למכור יד שנייה ברווח ניכר, עוד לפני שהפרויקט יושלם, בהנחה שהפרויקט יוכיח את עצמו כפופולרי והשוק יתפקד היטב.
3. תוכניות פריסת תשלומים אטרקטיביות זמינות עבור נכסים בבניה – עם פריסה של למעלה מ-50%, בפעימות עד שנתיים ואף יותר אחרי המסירה והטבות נוספות כמו הנחה חלקית או מלאה על דמי הרישום של 4% ועוד.
4. ברכישה מקבלן אין עמלת תיווך.

מכירה טרם השלמת הבניה –  על מנת להבטיח את יציבות השוק, קיימת מגבלה למכור את הנכס לפני השלמתו. היזם הגדול ביותר של דובאי Emaar דורש ש-40% מעלות הנכס תשולם לפני שיוכל להימכר לבעלים חדשים. אחוז זה משתנה מקבלן לקבלן. לאחר סף ההחזר המינימלי, התהליך של מכירת נכס בבנייה, דומה למכירת נכס מוכן. הקונה והמוכר מסכימים למחיר ולתנאים, חותמים על חוזה ומגישים בקשה ל- NOC Non-objection certificate טופס "אין התנגדות" מהקבלן. הקונה החדש נרשם עם היזם ומעביר אליו את כל התשלומים שלא נפרעו ואחראי על 4% דמי רישום DLD ללא קשר לעובדה שהם כבר שולמו על ידי הקונה הראשון במהלך הקניה מהקבלן. דמי רישום חלים על כל עסקה.

בטוחות

שוק הנדל"ן בדובאי אמנם צעיר אך מוסדר מאוד ומקנה זכויות למשקיעים הזרים ברמת החקיקה. כאשר  RERAהרשות הרגולטורית על הנדל"ן, נהנת מאוטונומיה תקציבית וסמכות משפטית בכל נושא הנדל"ן.

להלן חלק מהבטחונות הקיימים עבור משקיעים בתהליך הרכישה:

• כל פרויקט נדל"ן בדובאי חייב להיות רשום עם RERA ואת התשלום עבור הרישום, כ-150,000 דירהם, יש לשלם בזמן הגשת הבקשה לרישום הפרויקט. המשקיע יכול לבדוק ישירות את פרטי הרישום של הפרויקט, באתר האינטרנט של מחלקת הקרקעות של דובאי DLD Dubai Land Department בכתובתdubailand.gov.ae . אי רישום פרויקט הנדל"ן או ניהול פעילות פיתוח ללא רישיון, עלול להוביל לקנס או לסנקציות פליליות בהתאם לחוק הנאמנות (חוק מס' 8 מ-2007 הנוגע לחשבונות נאמנות של פיתוחי נדל"ן בדובאי, 'חוק הנאמנות').
• כדי להבטיח את השלמת הפרויקט, הקבלן חייב לעמוד בתנאים הבאים:על היזם להיות הבעלים של 100% מהקרקע השייכת לפרויקט.היזם חייב גם להפקיד לחשבון הנאמנות מקדמה של 20% מעלות הבנייה כערובה בנקאית או להשלים 20% בנייה לפני המכירה. 10% מסך הבניה נשמר בחשבון הנאמנות כשנה לאחר מסירה, על מנת לוודא שלקבלן מספיק משאבים לתקן כל ליקוי שיכול להתגלות אחרי.
• בדומה לחוק המכר בישראל, יזם המתכוון למכור יחידות במהלך הבנייה, נדרש לפתוח חשבון נאמנות נפרד לפרויקט בבנק או מוסד פיננסי, המוכר על ידי ה DLDבהתאם לחוק הנאמנות. כל הסכומים שמועברים על ידי רוכשי צד ג', מופקדים לחשבון הנאמנות בלבד. הסכומים שהופקדו בחשבון זה יוקצו אך ורק לבניית פרויקט הפיתוח והסדר תשלומי מימון הפרויקט. כל מפתח נדרש להירשם במערכת RERA TAS שם עליו לרשום את כל העסקאות הפיננסיות.
• יש לציין את פרטי מספר חשבון הנאמנות של הפרויקט בהסכם המכר בין היזם למשקיע. יתרה מכך, המשקיע יכול לבדוק ישירות את הפרטים של חשבון הנאמנות וכן את מספר החשבון באתר האינטרנט של DLD או באמצעות היישום 'Mashrooi' שהושק על יד DLD. היישום מפרט את כל היזמים הרשומים בדובאי, יחד עם רשימה של כל הפרויקטים ופרטים חשובים כמו מצב הבנייה של הפרויקט הספציפי, פרטי חשבון נאמנות וכו'.
• הכספים משוחררים מחשבון הנאמנות אל הקבלן בהתאם להתקדמות הבניה, אך להבדיל מישראל, הרשות הרגולטורית היא זו המפקחת על התהליך – כלומר, בכל רגע נתון, ניתן להכנס לאתר הרשות ולראות באיזה שלב נמצא כל פרויקט בדובאי.
• אתר האינטרנט של DLD מציע שירות מעקב אחר מצב הפרויקט, המאפשר למשקיעים לעקוב אחר המצב הנוכחי של השלמת הפרויקטים הנדל"ניים בדובאי על ידי הזנת פרטים של מספר הקרקע, מספר הפרויקט או שם הפרויקט. היישום החכם Mashrooi כולל גם את שירות מעקב מצב הפרוייקט.
• יש לציין את תאריך ההשלמה הצפוי בהסכם המכירה והרכש בין היזם למשקיע, ותנאי ההסכם צריכים לטפל בסוגיות הקשורות לעמידה של היזם בציר זמן זה, אך זה נפוץ ומאוגד בחוק שהיזמים יוסיפו תקופה נוספת בהסכם, עד 12 חודשים נוספים מעבר לתאריך ההשלמה הצפוי, כדי לקחת בחשבון כל עיכוב בלתי צפוי בהשלמת הפרויקט.
• במידה והקבלן אינו יכול להשלים את הבניה מסיבה זו או אחרת, הרשות היא שתדאג למצוא קבלן חליפי ולהשלים את הפרויקט. כלומר, הערבות היא של המדינה.
• לאחר תשלום המקדמה ודמי הרישום של 4%, מתבצע רישום הנכס במאגר הרשותOqood. שלב זה חשוב ביותר, על מנת להבטיח שהרכישה נרשמת ברשויות הממשלתיות. לאחר השלמת רישום זה, מקבלים את שטר Oqood המונפק על ידי מחלקת הקרקעות של דובאי – שטר זה מאפשר להשכיר ולמכור את הנכס. שטר הקניין הסופי מתקבל כאשר שולמו כל התשלומים.
• לרשות המשקיעים הזרים, מרכז בוררות Rent Disputes Settlement Centre RDSC ליישוב מחלוקות שכירות. ולענייני קבלנים, קיים בית דין יעודי לרכוש Dubai Property Court . לבית דין זה סמכות שיפוטית על כל סכסוכי הרכוש למעט אלו שלא נכללו בהתאם לחוקים או לצווים אחרים. בהתאם למהות וסכומי המחלוקת, קיימים פורומים רבים לישוב מחלוקות לפני הפניה לבית משפט. 

משכנתא לתושבי חוץ

 ניתן לקבל מימון של עד 50%, אשר יינתן רק לאחר שהקונה שילם 50% מהונו העצמי. יתכן ולבנקים יהיו תנאים על איזה סוג של נכסים ופרויקטים הם מוכנים לממן. שימו לב שריביות לתושבי חוץ ינועו באזור ה-5%. עם זאת, תנאי התשלום האטרקטיביים המוצעים כעת בשוק (כדוגמת ה-20% עכשיו ו80% פרוס עד שנתיים לאחר מסירה) הפחיתו באופן משמעותי את הנטל על משקיעים.

תהליך רכישה מקבלן

קבלת ההחלטה על איזה סוג של נכס לקנות מסתכם בתקציב וצרכים. צעד חשוב בתהליך זה הוא לעבוד עם סוכן מנוסה / סוכנות אשר יוכלו להראות לך את ההזדמנויות, הפרויקטים והקבלנים הקיימים בשוק.

מה בא אחר כך?

1. 1. בחר את ההשקעה המתאימה – כשמדובר בבחירת נכס בבניה מקבלן או מיד שניה, חשוב מאוד להשוות את התקציב והצרכים שלך עם זמינות השוק בפרויקטים שונים. זהו המקום שבו סוכן מהימן ומנוסה ממלא תפקיד גדול בהגדלת הסיכויים להשיג את התשואה המקסימלית על ההשקעה שלך.
2. 2. סיור בפרויקטים – השלב הבא שלך יהיה ביקור במשרד המכירות של הקבלן כדי לקבל הבנה מלאה של יתרונות הפרויקט, לקבל את מלוא הפרטים או לערוך סיור וירטואלי. לקבלנים מסוימים יהיו דירות לדוגמה בהם ניתן לבקר.
3. מקדמה Booking fee– לאחר שבחרתם את סוג היחידה, יהיה עליך לשלם דמי מקדמה כדי לוודא שהיא תשוריין עבורך ותוסר מרשימת הזמינות לאחרים. רוב הקבלנים מבקשים דמי מקדמה בשיעור של 5%-10% יחד עם חתימת טופס ההזמנה עבור היחידה שנבחרה. שימו לב – בניגוד לשוק הנדל"ן של ישראל, דובאי הוא שוק מאוד דינמי וגלובאלי ובמיוחד בימים אלו שהמחירים בשפל, ישנם מאות סוכנים ומשקיעים שמתחרים על כל יחידה טובה – יחידה נשמרת עבור קונה פוטנציאלי ל-24 שעות בלבד ולעיתים כבר תשוריין על ידי קונה אחר בחלוף חלון זמן זה.
4. תשלום ראשון ודמי DLD – לאחר שתשלים את תהליך ההזמנה, תתבקש להשלים את התשלום הראשון שלך, יחד עם תשלום דמי הרישום הממשלתיים של 4%, אך קבלנים מסוימים מציעים לספוג על חשבונם תשלום זה כהטבה.
5. חתימה על חוזה המכר SPA Sales Purchase Agreement – בין אם אתה שוהה בדובאי או מחוץ לה, הקבלן ישלח לך את "הסכם המכר והרכש" על מנת לקבל את חתימתך ולאחר מכן יחתום גם הוא. כל חוזה קבלני עובר בדיקה של הרשויות אך מומלץ להתעייץ עם עורך דין בשביל לוודא את תקינותו ולהבינו לעומק. בדובאי לרוב, אין אפשרות לערוך משא ומתן על תנאי החוזה.
6. רישום Oqood – רישום יעודי של פרויקטים בבניה ברשויות הממשלתיות. לאחר השלמת שלב זה, תקבל חוזה ממשלתי ושטר Oqood שהונפק באמצעות מחלקת הקרקעות דובאי – שטר זה מאפשר להשכיר ולמכור את הנכס.
7. הסדרת תשלומים – בהתאם לתוכנית התשלום המוסכמת, תתבקש ליישב אחוז מסוים מערך הרכישה לפני שתהיה זכאי לקבל את הנכס שלך.
8. תאריך השלמת הפרויקט – לפי הסעיף שצוין בחוזה בנוגע לתאריך השלמת הפרויקט, היזם יהיה מחויב להשלים את הבנייה, ולאחר מכן לשלוח את הודעת ההשלמה לכל הלקוחות יחד.
9. בדיקה ומסירה – לאחר שיוסדר התשלום הנדרש עבור מסירה, תוזמן לבדוק את הדירה שלך בתאריך מסוים שנבחר בתיאום עם צוות המסירה המייצג את היזם. מומלץ להעזר בשרותי בדק מקצועי כדי להשלים שלב זה.

השכרה: חוזה השכירות ויחסי שוכר/משכיר

חוקי RERA החלים על חוזי שכירות בדובאי

כשמדובר בחוק השכירות RERA בדובאי, ישנם ארבעה חוקים עיקריים שחלים על כל הסכמי השכירות ואותם שיש לזכור:

• חוק מס' (26) מ-2007: חוק זה מסדיר את היחסים בין בעלי נכסים ודיירים בדובאי.
• חוק מס' (33) מ-2008: חוק זה תיקן סעיפים מסוימים בחוק מס' (26) מ-2007, וחל גם על יחסי בעל הנכס-דייר בדובאי.
• צו מס' (26) מ-2013: חוק זה הקים את המרכז ליישוב מחלוקות שכר דירהRent Dispute Resolution Centre (RDSC)  אשר מטפל בכל סוגי סכסוכי השכירות בדובאי.
• צו מס ' (43) מ-2013: חוק זה חל במיוחד על העלאת שכר הדירה בדובאי.

תנאי חוקי השכירות RERA בדובאי

במסגרת החוק ויסות מערכת היחסים בין בעלי נכסים ודיירים באמירות של דובאי מס' 26 מ-2007, יש פרמטרים חוזיים ספציפיים המבטיחים תפקוד חלק של שוק הנדל"ן להשכרה בדובאי.

על-פי סעיף 4 לחוק (33) מ-2008,  חובה על הדייר או בעל הנכס לרשום את חוזה השכירות עם הסוכנות הרגולטורית לנדל"ן (RERA) באמצעות EJARI – מערכת מקוונת לרישום חוזי שכירות. פעולה זו מבטיחה כי הנכס לא מושכר פעמיים בו זמנית. מערכת רגולטורית זו הוקמה כדי להגן על זכויותיהם של המעורבים בעסקאות השכרה,תוך הפיכת מסמכי חוזה השכירות לניתנים לאכיפה על פי חוק.

סעיף 6 לחוק 26 השכירות של RERA מ-2007 קובע כי אם פג תוקפו של חוזה השכירות והדייר ימשיך לגור בנכס ללא התנגדות מהבעלים, תקופת השכירות תורחב באופן אוטומטי לאותה תקופה או שנה אחת (הפחות מבינהם), באותם תנאים.

 על פי סעיף 28  לחוק השכרת הנכס בדובאי, העברת בעלות על נכס לבעלים חדשים לא תשפיע על זכותו של הדייר בנכס.

 תיקון תנאי החוזה

על פי סעיף 14 לחוק השכירות בדובאי, אם בעל הנכס או הדייר מבקשים לתקן את תנאי החוזה, עליהם להודיע לצד השני לפחות 90 יום לפני תאריך התפוגה של החוזה.

לפיכך, אם בעל הנכס או הדייר מבקש לבצע שינויים כלשהם בסכום שכר הדירה ובקביעות החוזה או לכלול/לא לכלול סעיפים כלשהם, עליהם להעביר זאת שלושה חודשים לפני פקיעת חוזה השכירות.

סיום חוזה השכירות בדובאי

סעיף 7 לחוק השכירות RERA בדובאי קובע כי לא ניתן לסיים באופן חד-צדדי הסכמי שכירות תקפים על ידי דייר או בעל בית, אלא אם כן הוא מוסכם על ידי שני הצדדים.

לפי סעיף 27 לאותו חוק,  הסכם השכירות לא יפוג גם אם הדייר או בעל הנכס ימותו. במקרים כאלה, יחסי השכירות מועברים ליורשים, ואם לא יחליטו לסיים אותה, החוזה יישאר בתוקף. היורשים, אם יבחרו לסיים את ההתקשרות, חייבים לתת לדייר הודעה של 30 יום או בעת תפוגת החוזה, המוקדם מבינהם.

סיום מוקדם של החוזה

שימו לב! אין חוק המסדיר באופן ספציפי סיום מוקדם של חוזי שכירות בדובאי. אם דייר רוצה לשבור את חוזה השכירות בדובאי, הוא צריך לדבוק בסעיף היציאה או סיום מוקדם בחוזה. אם סעיף כזה לא קיים, בעל הנכס יכול לדרוש פיצוי על הפרת חוזה השכירות.

עליות בשכר הדירה בדובאי

סעיף 9 לחוק (26) מ-2007 מחייב בעלי נכסים ודיירים לציין ערך שכר דירה מקובל הדדית במסגרת חוזה השכירות שלהם. החל מ-2021, לחוזים חדשים, לא ניתן להגדיל סכום שכר  דירה  לפני תום שלוש שנים מתאריך החוזה המקורי.

כמו כל השינויים האחרים בחוזה השכירות בדובאי, בעל הנכס חייב להודיע לדיירים על כל עלייה מכוונת בשכר הדירה לפחות 90 יום לפני פקיעת החוזה. הדייר יכול להסכים או לסרב להגדלה, עם הודעה של לפחות 60 יום לפני תאריך החידוש במקרה של סירוב.

אם שני הצדדים לא יכולים להגיע להסכם או אם הדייר רוצה לערער על העלאת שכר דירה לא הוגנת, הם יכולים להגיש סכסוך שכירות  במרכז יישוב סכסוכי שכר דירה.

כל העליות בשכר הדירה עבור נכסים בדובאי חייבים להיות בהתאם צו מס' (43) מ- 2013.  על פי חוק שכירות זה, בדובאי יש תקרות שונות לעלייה המקסימלית בשכר הדירה, בהתאם לשכר הדירה הנוכחי של הנכס.

לדוגמה, חוק השכירות בדובאי קובע כי לא ניתן להעלות את שכר הדירה אם שכר הדירה הנוכחי של הנכס הוא עד 10% פחות משכר הדירה הממוצע של יחידות דומות, בעוד עלייה של 5% מותרת אם שכר הדירה הנוכחי הוא בין 11% ל 20% פחות משכר הדירה הממוצע.

סעיף 10 לחוק (26) מ-2007 מעניק את הסמכות הבלעדית לציין את אחוז העלאת שכר הדירה בדובאי לסוכנות הרגולטורית של הנדל"ן. בעלי נכסים ודיירים יכולים להשתמש  במחשבון השכירות של RERA  הזמין באתר הרשמי שלDLD  כדי לגלות את אחוז העלאת שכר הדירה שהם זכאים לו. בפועל, נעזרים בכלי זה לעיתים רחוקות.

בקרוב יכנס לתוקף חוק אשר מקפיא את דמי השכירות ל-3 שנים. מנסיון השנים האחרונות, חוק זה יגן על האינטרסים של שני הצדדים, כיוון שמחירי השכירות ירדו בכ-25% בשנים האחרונות, וכתוצאה, משקיעים רבים נאלצו להוריד שכר דירה ב-2020.

חובות כלליות של דיירים בדובאי

הנה כמה כללי חוזה שכירות RERA עבור דיירים שיש לזכור בעת השכרת נכס באמירות:

• סעיף 19: על הדייר לשלם את שכר הדירה המוסכם בתאריך היעד. כמו כן, הדייר אינו יכול לבצע כל תחזוקה, שיקום או ביצוע שינויים כלשהם בנכס, אלא אם כן בעל הנכס מתיר זאת לאחר קבלת רישיונות רלוונטיים מהרשויות הרשמיות.
• סעיף 21: בתום הסכם השכירות, מוטלת על הדייר חובה למסור את הנכס באותו מצב, למעט בלאי סביר.
• סעיף 22: אלא אם בעל הנכס והדייר הסכימו אחרת, האחרון אחראי לתשלום המסים והעמלות הנדרשים בשל המחלקות הממשלתיות הרלוונטיות.
• סעיף 23: בזמן פינוי הנכס, דייר לא צריך להסיר את השיפורים שנעשו, אלא אם הוסכם אחרת בין הצדדים.

חובות כלליות של בעלי נכסים בדובאי

על פי חוק השכרת הנכסים של ,RERA על בעלי הנכסים חלים ההתחייבויות הבאות:

• סעיף 15: על בעל הנכס לוודא כי הנכס שנמסר נמצא במצב טוב ומאפשר שימוש מלא לדייר באופן מלא גם על פי החוזה.
• סעיף 16: אלא אם הוסכם אחרת, לכל תקופת חוזה השכירות, בעל הנכס אחראי על תחזוקה, תיקון של כל תקלה, פגמים ובלאי שנגרם לדירה.
• סעיף 17: בעל הנכס לא יכול לבצע שינויים בנכס המושכר שיפריעו במישרין או בעקיפין לשימוש המלא המיועד על ידי הדייר.
• סעיף 18: בעל הנכס חייב לספק לדייר היתרים רשמיים ו/או רישיונות הנדרשים לביצוע כל בנייה או תכנון מחדש של הנכס, במידת הצורך.

פינוי: הודעה לבעל הנכס

לפי חוק מס' (33) מ-2008, הדייר אינו נדרש לספק כל הודעה לפני פינוי הנכס עם פקיעת החוזה. חוק מס' (33) מ-2008 הסיר את הדרישה ההכרחית בעבר לספק הודעת פינוי ל-90 יום לבעלי נכסים בדובאי.

עם זאת,  האופציה להארכה ניתנת לחוזה השכירות הנוכחי, דבר שעשוי לדרוש תקופת הודעה ספציפית  במקרה של אי חידוש החוזה. במקרה שהדייר לא ציית לסעיף זה בחוזה, בעל הנכס יוכל לדרוש פיצוי כקנס על אי מתן ההודעה הנדרשת.

בעת פינוי הנכס, בעל הנכס נדרש גם להחזיר את הפיקדון לדייר, במלואו או בסכום שנותר לאחר ביצוע ניכויים.

חוק השכירות בדובאי בנוגע לפינויים

סעיף 25 לחוק מס' (26) מ-2007, שתוקן בחוק מס' (33) מ-2008, קובע כי ישנם מקרים מסוימים בהם בעל הנכס יוכל לדרוש את פינוי הדייר לפני פקיעת החוזה:

• הדייר לא מצליח לשלם את שכרהדירה בתוך 30 יום מהגשת ההודעה בכתב של בעל הנכס
• הדייר מעביר את זכויותיו לשימוש בנכס ללא אישור בכתב של בעל הנכס
• הדייר משתמש או מאפשר לאחרים להשתמש בנכס עבור פעילויות לא מוסריות או בלתי חוקיות
• הדייר גורם או מאפשר לאחרים לגרום נזק או שינויים בנכסהמסכנים את בטיחות  הנכס
• הדייר משתמש בנכס למטרה אחרת מאשר המטרהשעבורו הושכר
• הדייר אינו עומד בתנאי חוזה השכירות, בתוך 30 יום מזמן שהוגשה לו הודעה בכתב מבעל הנכס
• במקרים של נכסים מסחריים, בעל הנכס רשאי לדרוש פינוי אם הדייר סגר אתהפעילות העסקית למשך 30 ימים רצופים או 90 ימים לא רצופים מבלי לתת כל סיבה חוקית
• אם הריסת הנכס נדרשת על ידי הישות הממשלתית לפיתוח עירוני של האמירויות

כמו כן, על פי כללי חוזה השכירות של RERA, בעל הנכס יוכל לבקש פינוי טרם פקיעת חוזה השכירות אם:

• בעל הנכס מבקש לשחזר או להרוס אתהנכס
• הנכס דורש תחזוקה אושיפוץ משמעותיים שלא ניתן לבצע בזמן שהדייר מאכלס אותו
• בעל הנכסרוצה למכור את הנכס
• בעל הנכס רוצה להשתמש בנכס לשימושו האישי אועבור קרובי משפחתו מדרגה ראשונה.

במקרים כאלו, בעל הנכס חייב לספק לצד השני 12 חודשים של הודעה בכתב באמצעות דואר רשום או נוטריון ציבורי.

ויזות

שוק הנדל"ן של דובאי מבוסס ברובו על השקעות זרות, ו-ויזות, אשרות משקיע שכיחות ביותר.  ערך הסף עבור ויזה כזו הוא מינימום מליון דירהם (כ-890 אש"ח), מדובר על ערך הרכישה (לא שווי השוק הנוכחי) – בשווי כולל של עד שלושה נכסים. הויזה ניתנת בגין דירות ובתי מגורים, חדרי מלון, משרדים ומחסנים ולא מתאפשרת עבור קרקעות ונכסים לא מוכנים – כאלו שעדיין בתהליך בנייה וטרם נמסרו. במידה ויש משכנתא על הנכס, הוצאת הויזה תתאפשר, רק כאשר ישולמו לפחות 50% מסך תשלומי ההלוואה.

לנכס בבעלות משותפת (של ישויות שונות), כל אחד מהבעלים, יכול להגיש בקשה לאשרת משקיע כל עוד לאדם זה נתח של מליון דירהם ומעלה בשווי הרכישה. לנכס הנמצא בבעלות משותפת של בעל ואישה, שני בני הזוג זכאים להגיש בקשה, גם אם שווי הרכישה הכולל של הנכס הוא מליון, המחולק בין שניהם. יש להציג תעודת נישואין. ויזת המשקיע ניתנת לכל המשפחה הגרעינית.

דובאי מציעה למשקיעים ויזה לחצי שנה – ויזה קלילה, שבה לא מונפקת תעודת תושב ואשרות תושב שונות: ויזה ל-3 שנים, ויזה ל-5 שנים וגולדן ויזה ל-10 שנים. בנוסף, קיימות ויזת פרישה ו-ויזת יזם, שניתנות ל-5 שנים.

ויזת משקיע התקפה ל-5 שנים, נכנסה לתוקף ביולי 2019, וכפופה להשקעה בסכום של לפחות 5 מיליון דירהם (4.455 מ' ש"ח) בנכסים ללא משכנתא. גולדן ויזה ל-10 שנים, מותנת בפיקדון של לפחות 10 מ' דירהם (8.91 מ' ש"ח) בקרן השקעות, בחברה, מניות או השקעה כוללת של לא פחות מ-10 מ' בתחומים שהוזכרו, בתנאי, שההשקעה במגזרים אחרים מלבד נדל"ן, היא לא פחות מ-60% מכלל ההשקעה.

ויזת פרישה ל-5 שנים, ניתנת לגמלאים, בני/בנות זוגם והצאצאים עד גיל 18, עם אפשרות לחידוש כל עוד הגמלאי ממשיך לעמוד בקריטריונים לזכאות –גיל מינימום של 55, ולמלא את אחד מהקריטריונים הפיננסיים הבאים: כ-17,800 ש"ח הכנסה חודשית מפנסיה או ממעסיק קודם או חיסכון של מיליון דירהם (1.78 מ' ש"ח), בהפקדה קבועה ל-3 שנים או בשווי רכוש (ללא משכנתא).

ויזה ליזמים, הניתנת ל-5 שנים, זמינה לבעלי פרויקט קיים, עם הון מינימלי של 500 אלף דירהם (445 אש"ח) או בעלי חממה טכנולוגית באמירות. הוויזה כוללת את בני הזוג, הילדים ועד שלושה מנהלים. לפני מתן הויזה, תתאפשר שהייה של חצי שנה לצורך הקמת העסק.

ויזת משקיע ל-3 שנים, הניתנת בגין 1 מ' דירהם בנכסים, היא הפופולארית ביותר וניתן לחדשה בעלות נומינלית. אם אתה רוצה ליהנות מכל ההטבות של תושב איחוד האמירויות הערביות, ויזה זו היא הטובה ביותר עבורך. היא מאפשרת לפתוח חשבון בנק, להנפיק רשיון נהיגה, לעשות ביטוח בריאות, להרשם למערכת החינוך וכו'.

עלותה הכוללת של ויזת משקיע ל-3 שנים, היא כ-13,300 ש"ח וכ-180 ש"ח לחידושה. הוויזה שתתקבל כנגד רכישת הנכס בדובאי תהיה אשרת תושב בלבד, מה שאומר, שאתה או בני משפחתך לא תורשו לעבוד במסגרת ויזה זו. במקרה שתרצו לעבוד, יש לשנות את מעמד הוויזה והארגון המציע את העבודה יצטרך להנפיק אשרת חסות. הפרוצדורה של הוצאת הויזה עלולה לקחת עד 3 שבועות והמסמכים הנדרשים הם שטר הקניין המקורי, דרכון, תעודת יושר ממשטרת דובאי, עותק ויזה נוכחי ותמונת דרכון.

שימו לב ששוק הנדל"ן בדובאי דינמי ולכן חשוב להתעדכן בהתפתחויות בנושאי הויזות מדי תקופה.

צרו קשר

אנו מקווים שהצלחנו להפריך חלק מהחששות המלוות כניסה לכל שוק חדש, ולחזק את האמונה שלכם בפרספקטיבה הנהדרת של השקעה בנדל"ן בדובאי.

לכל הערה, שאלה או בקשה, אתם מוזמנים ליצור עמנו קשר:

המידע הכלול במדריך הינו למטרות כלליות ואינפורמטיביות בלבד ואינו מהווה הצעה להשקעה או תחליף לייעוץ השקעות, לייעוץ מס, לייעוץ משפטי או ייעוץ אישי וספציפי לכל אדם בהתאם לנתוניו לשם רכישה ו/או ביצוע השקעות, פעולות ו/או עסקאות כלשהן או המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה מכל מין וסוג.